สารบัญเนื้อหา

1. บทนำ
2. Cash on Cash Return (CoC) คืออะไร ทำไมคนปล่อยเช่าต้องรู้?
3. วิธีคำนวณ Cash on Cash Return แบบจับมือทำ
4. ค่าใช้จ่ายแฝงตอนจด “จำนอง” ที่ห้ามลืมนำมาคิดต้นทุน!
5. เทคนิคบริหารค่าใช้จ่ายเพื่อดันกำไรให้คุ้มค่าผ่อน
6. บทสรุป

ก่อนกู้ จำนอง ต้องรู้! วิธีคำนวณ Cash on Cash Return ซื้อบ้านปล่อยเช่ายังไงให้กำไรไม่ทิพย์

การลงทุนซื้อบ้านหรือคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่า เป็นหนึ่งในเป้าหมายที่หลายคนสนใจมากๆ โดยเฉพาะในยุคที่ตลาดอสังหาริมทรัพย์ปี 2569 มีความคึกคักและมีตัวเลือกมากมาย แต่บางทีเราอาจจะเผลอมองแค่ตัวเลขรายรับค่าเช่าที่ดูสวยงาม จนลืมหักลบต้นทุนลึกๆ ทำให้เกิดอาการ “กำไรทิพย์” คือดูเหมือนจะได้กำไร แต่เงินในกระเป๋ากลับไม่ได้เพิ่มขึ้นเลย

สาเหตุหลักมักจะมาจากการที่เราคิดต้นทุนไม่ครบทุกเม็ด โดยเฉพาะตอนที่เราต้องกู้เงินหรือนำอสังหาริมทรัพย์ไปจด จำนอง กับธนาคาร วันนี้เลยขอรวบรวมข้อมูลดีๆ และหยิบเอาวิธีคำนวณที่ช่วยให้เห็นกำไรแบบเน้นๆ มาแบ่งปันกัน นั่นก็คือการคำนวณหา Cash on Cash Return เพื่อให้ทุกคนลองเอาไปปรับใช้ และประเมินความคุ้มค่าก่อนที่จะควักเงินลงทุนกันครับ

Cash on Cash Return (CoC) คืออะไร ทำไมคนปล่อยเช่าต้องรู้?

ถ้าให้อธิบายแบบง่ายๆ ภาษาคนทั่วไป ไม่ต้องอิงหลักวิชาการให้ปวดหัว Cash on Cash Return ก็คือตัวเลขที่บอกเราว่า “เงินสดก้อนแรก” ที่เราควักจ่ายออกไปจากกระเป๋าจริงๆ นั้น มันงอกเงยกลับมาเป็นผลตอบแทนให้เรากี่เปอร์เซ็นต์ในแต่ละปี

เวลาไปอ่านตามหน้าเว็บ เรามักจะคุ้นเคยกับคำว่า Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่า ซึ่งส่วนใหญ่จะเอาค่าเช่าทั้งปีไปหารด้วย “ราคาบ้านเต็มๆ” แต่วิธีนั้นอาจจะไม่ได้สะท้อนความจริงทั้งหมดครับ เพราะในชีวิตจริงน้อยคนมากที่จะซื้อบ้านด้วยเงินสดตู้มเดียวจบ ส่วนใหญ่เราก็ต้องกู้ธนาคารกันทั้งนั้น

การใช้ Cash on Cash Return จึงตอบโจทย์กว่ามาก เพราะมันคิดจาก “เงินสด” ที่เราลงทุนไปจริงๆ เท่านั้น ลองดูตารางเปรียบเทียบง่ายๆ แบบนี้นะครับ:

วิธีคำนวณ Cash on Cash Return แบบจับมือทำ

ทีนี้เราลองมาดูวิธีคำนวณกันครับ สูตรไม่ได้ซับซ้อนอย่างที่คิด แค่รู้หลักการก็กดเครื่องคิดเลขตามได้เลย

แจกสูตรคำนวณง่ายๆ

(กระแสเงินสดรับสุทธิรายปี / เงินลงทุนเริ่มต้นทั้งหมด) x 100 = % ผลตอบแทน

อธิบายส่วนประกอบในสูตร:

• กระแสเงินสดรับสุทธิรายปี: เอาค่าเช่าที่ได้ทั้งปี มาลบด้วยรายจ่ายรายปีทั้งหมด (เช่น ค่าส่วนกลาง ค่างวดผ่อนธนาคาร ภาษี)

• เงินลงทุนเริ่มต้นทั้งหมด: เงินสดก้อนแรกที่เราจ่ายไป เพื่อให้ห้องนั้นพร้อมปล่อยเช่า (เช่น เงินดาวน์ ค่าจด จำนอง ค่าตกแต่ง)

ตัวอย่างเคสสมมติเพื่อให้เห็นภาพชัดเจน

สมมติว่าเราสนใจซื้อคอนโดขนาด 35 ตารางเมตร เพื่อมาปล่อยเช่า โดยมีรายละเอียดดังนี้:

• ราคาซื้อขาย: 3,000,000 บาท

• เงินดาวน์ (เราจ่ายเงินสด): 300,000 บาท

• ยอดกู้และจด จำนอง: 2,700,000 บาท

• ค่างวดผ่อนธนาคาร: 10,000 บาท/เดือน (รวม 120,000 บาท/ปี) เนื่องจากอิงตามข้อมูลล่าสุดในเดือนสิงหาคม 2569 ที่คณะกรรมการนโยบายการเงิน หรือ กนง. มีมติคงอัตราดอกเบี้ยนโยบายในระดับต่ำที่ 1.00% เพื่อกระตุ้นเศรษฐกิจ ซึ่งเอื้อต่อการกู้จำนองและทำให้ภาระผ่อนสินเชื่อรายเดือนลดลง

• ค่าเช่าที่จะได้รับ: 16,000 บาท/เดือน (รวม 192,000 บาท/ปี)

สเต็ปที่ 1: หาเงินลงทุนเริ่มต้นทั้งหมด (เงินสดที่ออกจากกระเป๋าเรา)

• เงินดาวน์: 300,000 บาท

• ค่าจด จำนอง และค่าโอน: 570 บาท (ประเมินคร่าวๆ โดยได้รับอานิสงส์จากมาตรการลดค่าธรรมเนียมรัฐปี 2569 ที่ลดเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท ทำให้ค่าจด จำนองจากยอดกู้ 2,700,000 บาท ลดลงเหลือเพียง 270 บาท และค่าโอนอีก 300 บาท)

• ค่าซื้อเฟอร์นิเจอร์และตกแต่ง: 100,000 บาท

• รวมเงินก้อนแรกที่ลงทุนไป: 300,000 + 570 + 100,000 = 400,570 บาท

สเต็ปที่ 2: หากระแสเงินสดรับสุทธิรายปี

• รายรับค่าเช่าทั้งปี: 192,000 บาท

• หัก ค่างวดธนาคารทั้งปี: 120,000 บาท

• หัก ค่าส่วนกลางรายปี: 18,000 บาท

• หัก ค่าภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง ปี 2569: 900 บาท (ปีนี้เป็นรอบที่ต้องมีการปรับฐานและอัตราภาษีที่ดินใหม่ แม้จะมีการขยายเวลาชำระไปถึงเดือนมิถุนายนที่ผ่านมา แต่ผู้ลงทุนต้องนำค่าภาษีที่ดินฯ ประจำปี มาหักลบในช่องค่าใช้จ่ายดำเนินงานเสมอ เพื่อไม่ให้เกิดอาการกำไรทิพย์)

• เหลือเงินสดสุทธิเข้ากระเป๋า: 192,000 – 120,000 – 18,000 – 900 = 53,100 บาท

สเต็ปที่ 3: เข้าสูตร Cash on Cash Return (53,100 / 400,570) x 100 = 13.25%

เห็นไหมครับว่า ตัวเลข 13.25% คืออัตราผลตอบแทนจาก “เงินสด” 400,570 บาทที่เราลงทุนไปจริงๆ ซึ่งตัวเลขนี้แหละที่จะเอาไปเทียบได้ว่า คุ้มกว่าเอาเงินก้อนนี้ไปฝากประจำ ซื้อกองทุน หรือซื้อหุ้นหรือไม่

ค่าใช้จ่ายแฝงตอนจด “จำนอง” ที่ห้ามลืมนำมาคิดต้นทุน!

จุดที่หลายคนพลาดตอนรวบรวมข้อมูลเรื่องเงินลงทุนเริ่มต้น คือการลืมบวก “ค่าใช้จ่ายแฝง” เข้าไปครับ พอคำนวณตกหล่นไป ตัวเลขกำไรมันเลยดูสูงกว่าความเป็นจริง โดยเฉพาะขั้นตอนของการทำสัญญาและนำบ้านไปจด จำนอง ซึ่งจะมีรายจ่ายยิบย่อยที่ต้องเตรียมเงินสดเผื่อไว้ ดังนี้ครับ

ค่าธรรมเนียมจดจำนองที่กรมที่ดิน

เมื่อแบงก์อนุมัติสินเชื่อแล้ว เราต้องเอาหลักทรัพย์ไปจดทะเบียนเพื่อเป็นประกันหนี้ ซึ่งทางกรมที่ดินจะมีค่าธรรมเนียมการจด จำนอง ปกติจะอยู่ที่ 1% ของวงเงินกู้ แต่ปัจจุบันมีมาตรการลดค่าธรรมเนียมรัฐปี 2569 ลดเหลือเพียง 0.01% สำหรับที่อยู่อาศัยราคาไม่เกิน 7,000,000 บาท สมมติว่ากู้มา 2,700,000 บาท ก็ต้องเตรียมเงินสดจ่ายตรงนี้เพียง 270 บาท ข้อมูลนี้สำคัญมากเพราะจะช่วยลดเงินต้นทุนก้อนแรกที่ต้องควักจ่ายออกไปได้อย่างมหาศาล ส่งผลให้เปอร์เซ็นต์ผลตอบแทนดูน่าสนใจขึ้นทันที

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์และค่าเบี้ยประกันต่างๆ

ตอนขอกู้ ธนาคารจะมีเงื่อนไขเรื่องประกันเพื่อลดความเสี่ยง ซึ่งเป็นเงินสดที่เราต้องจ่ายเหมือนกัน เช่น

1. ค่าประเมินราคา: ธนาคารจะส่งคนมาประเมินทรัพย์สิน มีค่าใช้จ่ายประมาณ 2,500 ถึง 4,000 บาท

2. ประกันอัคคีภัย: อันนี้ภาคบังคับสำหรับบ้านที่ติด จำนอง ต้องต่ออายุเรื่อยๆ

3. ประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ (MRTA): แบงก์มักจะเสนอให้ทำเพื่อแลกกับดอกเบี้ยที่ถูกลง เบี้ยประกันมักจะก้อนใหญ่และต้องจ่ายหรือรวมในยอดกู้วันโอน

ค่าตกแต่ง ซ่อมแซม และเงินดาวน์ก่อนเริ่มปล่อยเช่าจริง

ห้องเปล่าๆ มักจะปล่อยเช่าได้ยาก หรือได้ราคาไม่ดี เราเลยต้องมีงบสำหรับปรับปรุง ทาสี ติดม่าน ซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้า สิ่งเหล่านี้คือเงินสดที่เราต้องควักเพิ่ม ถ้าลืมเอามาบวกเป็นต้นทุนเริ่มต้น Cash on Cash Return ของเราจะผิดเพี้ยนไปเยอะเลยครับ

เทคนิคบริหารค่าใช้จ่ายเพื่อดันกำไรให้คุ้มค่าผ่อน

พอเราเข้าใจวิธีคำนวณแล้ว จะเห็นว่าตัวแปรสำคัญที่กินกำไรเราไปเยอะที่สุดคือ “ค่างวดผ่อนธนาคาร” และ “ห้องว่าง” ลองมาดูทริคเล็กๆ น้อยๆ ที่รวบรวมมาฝากกันครับ ว่าจะบริหารยังไงให้มีกำไรเหลือติดกระเป๋ามากขึ้น

การรีไฟแนนซ์เมื่อครบกำหนดเพื่อลดดอกเบี้ย

ปกติแล้วสินเชื่อบ้านจะมีดอกเบี้ยถูกๆ แค่ช่วง 3 ปีแรก (โปรโมชัน) พอขึ้นปีที่ 4 ดอกเบี้ยจะลอยตัวและแพงขึ้น ทำให้ค่างวดเราสูงตาม หรือเงินไปตัดเงินต้นน้อยลง

• ทริคคือ: พอผ่อนครบ 3 ปีปุ๊บ ให้เรารีบทำเรื่องขอรีไฟแนนซ์ (ย้ายแบงก์) หรือขอลดดอกเบี้ย (รีเทนชัน) กับแบงก์เดิมทันที การทำแบบนี้จะช่วยดึงค่างวดต่อเดือนให้ต่ำลง พอกินส่วนต่างค่างวดได้มากขึ้น Cash on Cash Return ของเราก็จะกลับมาสวยงามครับ

การคัดกรองผู้เช่าเพื่อลดความเสี่ยงห้องว่าง

ต่อให้เราคิดเลขมาเป๊ะแค่ไหน แต่ถ้าปล่อยเช่าไม่ได้ หรือคนเช่าย้ายออกบ่อยๆ จนห้องว่าง ค่างวดบ้านเราก็ยังเดินอยู่ทุกเดือนนะครับ แบบนี้คือขาดทุนยับเยินแน่นอน

• ทริคคือ: ใจเย็นๆ ในการเลือกผู้เช่า ลองดูประวัติการทำงาน ความมั่นคงของรายได้ ถ้ารู้สึกว่าคนนี้โปรไฟล์ดี จ่ายตรงแน่ๆ อาจจะยอมลดค่าเช่าให้นิดหน่อยแลกกับการที่เขาอยู่ยาวๆ ดีกว่าไปรับคนที่ดูไม่ค่อยมั่นคง แล้วต้องมานั่งปวดหัวตามทวงค่าเช่า หรือปล่อยห้องทิ้งร้างไว้เฉยๆ ครับ

บทสรุป

การรวบรวมข้อมูลและคิดคำนวณล่วงหน้าเป็นสิ่งสำคัญมาก แค่เราเข้าใจว่าค่าใช้จ่ายในวันไปจด จำนอง มีอะไรบ้าง และรู้จักคำนวณ Cash on Cash Return เป็น เราก็จะประเมินได้ว่าการลงทุนครั้งนี้มันคุ้มค่าเหนื่อยไหม หวังว่าข้อมูลเหล่านี้จะเป็นประโยชน์นะครับ

แหล่งอ้างอิง:

1. ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

2. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

3. สมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทย

บทความเกี่ยวข้อง

ขายฝาก แก้ปัญหาเงินสดขาดมือ รับมือลูกหนี้ขอขยายเครดิตเทอม

06
ก.ค.

ตรวจไฟฟ้าประจำปี: เคล็ดลับลดต้นทุนแฝงในโรงงาน

07
ก.ค.

จำนองบ้านปล่อยเช่า: คำนวณ Cash on Cash Return ยังไงให้คุ้ม?

23
ส.ค.

“ขายฝาก” ทางออก SME: ปิดหนี้นอกระบบดอกโหด ถูกกฎหมาย

11
ส.ค.

ขายฝาก: ทางออก SME ฝ่าวิกฤตเงินสด ดีกว่าลดพนักงาน

06
ก.ค.

ดูบทความเรื่องน่ารู้ ทั้งหมด