สารบัญเนื้อหา

1. บทนำ
2. มอเตอร์เวย์สาย 61 (ชลบุรี-นครราชสีมา) ตัดผ่านโซนไหนของปราจีนบุรีบ้าง?
3. สรุปราคาประเมิน “ที่ดินปราจีนบุรี” รอบใหม่ ในโซนยอดฮิต
4. แนวโน้มการซื้อขาย “ที่ดินปราจีนบุรี” หลังจากโครงการสาย 61 ชัดเจนขึ้น
5. วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ด้วยตัวเองแบบง่ายๆ
6. บทสรุปส่งท้าย

ส่องทิศทางราคาประเมิน “ที่ดินปราจีนบุรี” รอบใหม่ รับอานิสงส์โครงการมอเตอร์เวย์สาย 61

หากกล่าวถึงทำเลทองแห่งใหม่ที่กำลังถูกจับตามองจากกลุ่มนักลงทุนและผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ในยุคนี้ คงหนีไม่พ้นพื้นที่ภาคตะวันออกที่เชื่อมต่อกับภาคอีสาน โดยเฉพาะอย่างยิ่งความน่าสนใจของ “ที่ดินปราจีนบุรี“ ซึ่งกำลังกลายเป็นจุดยุทธศาสตร์สำคัญในการกระจายความเจริญ ด้วยปัจจัยสนับสนุนระดับโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติอย่าง โครงการมอเตอร์เวย์สาย 61 (แหลมฉบัง-นครราชสีมา) หรือที่คุ้นเคยกันในชื่อโครงการทางหลวงพิเศษระหว่างเมืองสายเอ็มหกสิบเอ็ด

บทความนี้จะพาทุกท่านเจาะลึกถึงแนวโน้ม ทิศทาง และการวิเคราะห์ราคาประเมินรอบใหม่แบบเจาะลึกรายโซน เพื่อให้ผู้ที่กำลังมองหาโอกาสในการลงทุน หรือผู้ที่ต้องการซื้อเพื่ออยู่อาศัย ได้รับข้อมูลที่ครบถ้วน ถูกต้อง และสามารถนำไปประกอบการตัดสินใจได้ครับ

“กำลังมองหาที่ดินโซนนี้อยู่ใช่ไหม? คลิกดูรายการทรัพย์แนะนำปราจีนบุรี”

มอเตอร์เวย์สาย 61 (ชลบุรี-นครราชสีมา) ตัดผ่านโซนไหนของปราจีนบุรีบ้าง?

เมื่อโครงข่ายคมนาคมขยายตัว ความเจริญย่อมหลั่งไหลตามมา โครงการมอเตอร์เวย์สาย 61 เป็นเส้นทางยุทธศาสตร์ที่ถูกออกแบบมาเพื่อเชื่อมต่อศูนย์กลางเศรษฐกิจทางทะเล (ท่าเรือแหลมฉบัง จังหวัดชลบุรี) เข้ากับประตูสู่ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ (จังหวัดนครราชสีมา) อัปเดตไทม์ไลน์โครงการมอเตอร์เวย์สาย 61 ล่าสุด (สถานะปี 2569) โครงการนี้ถูกแบ่งเป็น 2 ช่วง โดยมีผลต่อปราจีนบุรีโดยตรง ได้แก่ ช่วงที่ 1 (แหลมฉบัง – ปราจีนบุรี)

ปัจจุบันการออกแบบรายละเอียดตอนที่ 2 (บ่อทอง – ปราจีนบุรี) เพิ่งแล้วเสร็จในเดือนพฤษภาคม 2569 เตรียมยื่นรายงาน EIA และคาดว่าจะเปิดประมูล PPP ได้ในช่วงปลายปี 2569 นี้ โดยมีแผนเริ่มก่อสร้างปี 2571 และเปิดใช้งานปี 2576 ส่วนช่วงที่ 2 (ปราจีนบุรี – นครราชสีมา) อยู่ในขั้นตอนการออกแบบเบื้องต้น คาดว่าจะเริ่มก่อสร้างได้ในปี 2575 ซึ่งการตัดผ่านพื้นที่จังหวัดปราจีนบุรีในครั้งนี้ ถือเป็นการเปิดหน้าดินและสร้างมูลค่าเพิ่มให้กับพื้นที่อย่างมหาศาล

สำหรับนักลงทุนที่ต้องการทราบพิกัดแนวก่อสร้างเพื่อประเมินศักยภาพของทำเล โครงการนี้มีแนวเส้นทางพาดผ่านอำเภอสำคัญในจังหวัดปราจีนบุรี ดังนี้ครับ:

• อำเภอศรีมหาโพธิ: แนวเส้นทางจะเชื่อมต่อเข้ามาจากฝั่งจังหวัดฉะเชิงเทรา ถือเป็นด่านแรกที่ได้รับผลกระทบเชิงบวกอย่างเต็มที่ โดยเฉพาะพื้นที่รอยต่อที่ใกล้กับแหล่งอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ ทำให้ทำเลนี้กลายเป็นจุดศูนย์กลางการคมนาคมขนส่งแห่งใหม่ โดยอำเภอศรีมหาโพธิเป็นหนึ่งในจุดยุทธศาสตร์ที่เป็นจุดตัดสำคัญ  ซึ่งปัจจุบันราคาที่ดินในตลาดจริงสูงกว่าราคาประเมินของกรมธนารักษ์ที่ประเมินไว้ในช่วง 75 – 45,000 บาท/ตารางวา ไปมากแล้ว

• อำเภอกบินทร์บุรี: เส้นทางจะพาดผ่านจุดตัดสำคัญทางหลวงหมายเลข 304 และหมายเลข 33 ซึ่งเป็นเส้นทางโลจิสติกส์หลักอยู่เดิม การมีมอเตอร์เวย์สายใหม่เข้ามาเสริมทัพ จะยิ่งตอกย้ำภาพลักษณ์การเป็นศูนย์กลางการกระจายสินค้าที่สำคัญที่สุดแห่งหนึ่งของภูมิภาค เช่นเดียวกัน อำเภอกบินทร์บุรีคืออีกหนึ่งจุดยุทธศาสตร์จุดตัดสำคัญ ที่ส่งผลให้ทำเลดังกล่าวมีราคาที่ดินในตลาดจริงขยับตัวสูงทิ้งห่างจากกรอบราคาประเมิน 75 – 45,000 บาท/ตารางวา อย่างมีนัยสำคัญ

• อำเภอนาดี: เป็นพื้นที่เชื่อมต่อก่อนที่แนวเส้นทางจะไต่ระดับขึ้นสู่พื้นที่ภูเขาเพื่อมุ่งหน้าเข้าสู่จังหวัดนครราชสีมา พื้นที่นี้มีความโดดเด่นด้านการพัฒนาเป็นจุดพักรถและพื้นที่คลังสินค้าล่วงหน้า

ข้อคิดสำหรับนักลงทุน: การทราบพิกัดที่ชัดเจนเหล่านี้ ไม่ได้มีประโยชน์เพียงแค่การหาที่ดินติดถนนใหญ่เท่านั้น แต่การมองหาที่ดินในรัศมี 5 ถึง 10 กิโลเมตรจากจุดขึ้น-ลงมอเตอร์เวย์ (ทางแยกต่างระดับ) ก็ถือเป็นกลยุทธ์การลงทุนที่ชาญฉลาดและใช้ต้นทุนต่ำกว่า แต่ได้รับอานิสงส์ความเจริญไม่แพ้กัน

สรุปราคาประเมิน “ที่ดินปราจีนบุรี” รอบใหม่ ในโซนยอดฮิต

ข้อมูลรอบราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ถือเป็นฐานข้อมูลสำคัญที่ใช้ในการอ้างอิงและคำนวณต้นทุนการทำธุรกรรม ไม่ว่าจะเป็นค่าธรรมเนียมการโอน หรือภาษีที่ดินและสิ่งปลูกสร้าง แม้ราคาประเมินมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาด (ราคาตลาดมักจะสูงกว่า 20 ถึง 50 เปอร์เซ็นต์ ขึ้นอยู่กับศักยภาพของแปลงที่ดิน) แต่ก็สามารถสะท้อนภาพรวมการเติบโตได้เป็นอย่างดี

เรามาเจาะลึกราคาประเมินที่ดินในโซนยอดฮิตที่กำลังได้รับความสนใจสูงสุดกันครับ:

โซนศรีมหาโพธิ (ใกล้แหล่งงาน นิคมอุตสาหกรรม 304)

โซนอำเภอศรีมหาโพธิเปรียบเสมือนเครื่องยนต์หลักที่ขับเคลื่อนเศรษฐกิจของจังหวัดปราจีนบุรี ด้วยอานิสงส์จากการเป็นที่ตั้งของนิคมอุตสาหกรรมขนาดใหญ่ที่มีโรงงานระดับโลกตั้งอยู่มากมาย ทำให้เกิดการหลั่งไหลของประชากรแฝงและกลุ่มคนทำงาน

• ลักษณะความต้องการในพื้นที่: มีความต้องการสูงมากในกลุ่มอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย ทั้งโครงการบ้านจัดสรร (บ้านเดี่ยวขนาด 50 ถึง 60 ตารางวา หรือทาวน์โฮมขนาด 18 ถึง 25 ตารางวา) ไปจนถึงหอพักและอพาร์ตเมนต์ให้เช่าสำหรับพนักงานโรงงาน

• ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย: บริเวณติดถนนสายหลักและใกล้นิคมอุตสาหกรรม ราคาประเมินอยู่ที่ประมาณ 10,000 ถึง 25,000 บาทต่อตารางวา ขณะที่ที่ดินในซอยย่อยหรือห่างไกลออกไปเล็กน้อย จะเริ่มต้นที่ประมาณ 3,500 ถึง 8,000 บาทต่อตารางวา

• บทวิเคราะห์: หากโครงการมอเตอร์เวย์สาย 61 ก่อสร้างแล้วเสร็จ โซนนี้จะมีศักยภาพในการพัฒนาโครงการเชิงพาณิชย์และพื้นที่ค้าปลีก (คอมมูนิตี้มอลล์) เพิ่มขึ้นอย่างก้าวกระโดด

โซนกบินทร์บุรี (จุดตัดศูนย์กลางโลจิสติกส์)

ด้วยสภาพภูมิศาสตร์ที่ตั้งอยู่บนจุดตัดของทางหลวงสายหลัก ทำให้กบินทร์บุรีกลายเป็นทำเลเนื้อหอมสำหรับกลุ่มธุรกิจที่ต้องการศูนย์กระจายสินค้า โกดัง และจุดพักรถบรรทุก

• ลักษณะความต้องการในพื้นที่: เน้นไปที่ที่ดินแปลงใหญ่ ขนาดตั้งแต่ 5 ถึง 20 ไร่ขึ้นไป สำหรับพัฒนาเป็นคลังสินค้า ลานจอดรถหัวลาก หรือโรงงานอุตสาหกรรมเบาที่ต้องการระบบขนส่งที่คล่องตัว

• ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย: บริเวณติดถนนทางหลวงหมายเลข 304 และหมายเลข 33 จุดตัดสี่แยกกบินทร์บุรี ราคาประเมินสูงถึง 15,000 ถึง 35,000 บาทต่อตารางวา ส่วนพื้นที่รองลงมาในรัศมีการขนส่งที่เข้าถึงได้ จะอยู่ที่ราวๆ 4,000 ถึง 12,000 บาทต่อตารางวา

• บทวิเคราะห์: ที่ดินโซนนี้เหมาะสำหรับการลงทุนระยะกลางถึงระยะยาว การกว้านซื้อที่ดินแปลงใหญ่ล่วงหน้าเพื่อเตรียมพัฒนาหรือแบ่งขายสิทธิการเช่าให้กลุ่มโลจิสติกส์ ถือเป็นทิศทางที่น่าจับตามองอย่างยิ่ง

โซนเมืองปราจีนบุรี (แหล่งชุมชน ศูนย์ราชการ)

แม้อำเภอเมืองจะไม่ได้เป็นจุดศูนย์กลางของอุตสาหกรรมหนัก แต่ก็เป็นหัวใจสำคัญของการดำเนินชีวิต ทั้งในด้านการติดต่อราชการ สถานพยาบาลชั้นนำ โรงเรียน และศูนย์การค้า

• ลักษณะความต้องการในพื้นที่: ตลาดหลักคือที่อยู่อาศัยระดับพรีเมียมสำหรับข้าราชการ บุคลากรทางการแพทย์ และผู้บริหาร รวมถึงพื้นที่สำหรับการทำธุรกิจค้าขายดั้งเดิม

• ราคาประเมินที่ดินเฉลี่ย: เป็นโซนที่ราคาประเมินค่อนข้างคงที่แต่มีมูลค่าสูง โดยเฉพาะทำเลใจกลางเมืองใกล้สถานที่สำคัญ ราคาประเมินพุ่งสูงถึง 20,000 ถึง 45,000 บาทต่อตารางวา ส่วนรอบนอกเขตเทศบาล จะอยู่ที่ประมาณ 5,000 ถึง 15,000 บาทต่อตารางวา

• บทวิเคราะห์: ตลาดที่ดินในเมืองมีลักษณะของการซื้อเพื่อเก็บเป็นมรดกหรือซื้อเพื่ออยู่อาศัยจริง มากกว่าการเก็งกำไรระยะสั้น

แนวโน้มการซื้อขาย “ที่ดินปราจีนบุรี” หลังจากโครงการสาย 61 ชัดเจนขึ้น

เมื่อภาพรวมโครงสร้างพื้นฐานมีความชัดเจน สิ่งที่สะท้อนกลับมาทันทีคือพฤติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในตลาด จากข้อมูลและการวิเคราะห์ความเคลื่อนไหวล่าสุด เราพบว่าแนวโน้มการลงทุนสามารถแบ่งออกเป็นกลุ่มหลักๆ ได้ดังนี้:

วิเคราะห์แนวโน้มราคาประเมินรอบหน้า (ปี 2570 – 2573): ขอแนะนำให้นักลงทุนเตรียมตัวรับมือกับราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ที่กำลังจะประกาศใช้ในปี 2570 ซึ่งทำเลที่เกาะแนวเวนคืนหรือใกล้จุดทางลงมอเตอร์เวย์ในปราจีนบุรี มีโอกาสถูกปรับฐานราคาขึ้นอย่างมีนัยสำคัญ

สรุปแนวโน้มเชิงลึก: ทิศทางราคาซื้อขายจริง (ราคาตลาด) ของที่ดินในพื้นที่ปราจีนบุรี มีแนวโน้มปรับตัวสูงขึ้นเฉลี่ย 10 ถึง 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี โดยเฉพาะที่ดินแปลงสวยที่ติดถนนใหญ่หรือมีโครงสร้างสาธารณูปโภคครบถ้วน ดังนั้น ผู้ที่มีความพร้อมและเข้าถึงข้อมูลก่อน ย่อมมีโอกาสครอบครองสินทรัพย์ในราคาต้นทุนที่คุ้มค่ากว่า

วิธีเช็คราคาประเมินที่ดินออนไลน์ด้วยตัวเองแบบง่ายๆ

สำหรับท่านที่ต้องการตรวจสอบราคาประเมินของแปลงที่ดินที่ตนเองสนใจ เพื่อนำมาคำนวณต้นทุนหรือใช้เป็นข้อมูลในการต่อรองราคา ปัจจุบันนี้กรมธนารักษ์ได้พัฒนาระบบให้บริการตรวจสอบข้อมูลผ่านระบบอินเทอร์เน็ตที่สะดวก รวดเร็ว และแม่นยำ โดยสามารถทำตามขั้นตอนง่ายๆ ผ่านโทรศัพท์มือถือหรือคอมพิวเตอร์ ดังนี้ครับ:

ขั้นตอนที่ 1: เตรียมข้อมูลโฉนดที่ดินให้พร้อม

สิ่งแรกที่คุณต้องมีคือข้อมูลจากโฉนดที่ดิน (น.ส. 4 จ.) โดยสิ่งที่ต้องจดบันทึกไว้คือ เลขที่โฉนด หน้าสำรวจ และ อำเภอ/จังหวัด ที่ตั้งของที่ดิน

ขั้นตอนที่ 2: เข้าสู่เว็บไซต์ของกรมธนารักษ์

เปิดแอปพลิเคชันค้นหาข้อมูลบนอินเทอร์เน็ต แล้วพิมพ์คำค้นหาว่า “ระบบค้นหาราคาประเมินที่ดิน กรมธนารักษ์” จากนั้นเลือกลิงก์ที่มาจากหน่วยงานราชการโดยตรง

ขั้นตอนที่ 3: เลือกเงื่อนไขการค้นหา

เมื่อเข้าสู่หน้าเว็บไซต์ ให้เลือกเมนู “ค้นหาจากเลขที่โฉนด” (ซึ่งเป็นวิธีที่ง่ายและแม่นยำที่สุด)

ขั้นตอนที่ 4: กรอกข้อมูลและประมวลผล

ระบุจังหวัดเป็น “ปราจีนบุรี” เลือกอำเภอตามหน้าโฉนด และกรอกเลขที่โฉนดลงในช่องที่กำหนด จากนั้นกดปุ่มค้นหา

ขั้นตอนที่ 5: อ่านผลการประเมิน

ระบบจะแสดงผลราคาประเมินต่อรอบบัญชีปัจจุบัน (หน่วยเป็นบาทต่อตารางวา) พร้อมระบุเนื้อที่รวมของโฉนดนั้นๆ เพื่อให้คุณสามารถนำไปคูณและหาผลรวมของราคาประเมินทั้งแปลงได้อย่างง่ายดาย

คำแนะนำเพิ่มเติม: ราคาประเมินที่ได้จากระบบ เป็นเพียงเกณฑ์มาตรฐานสำหรับการประเมินภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐ ไม่ใช่ราคาซื้อขายในตลาด หากต้องการทราบราคาตลาดที่แท้จริง ควรลงพื้นที่สำรวจราคาประกาศขายของที่ดินในบริเวณใกล้เคียงประกอบด้วยเสมอ

บทสรุปส่งท้าย

การตัดสินใจลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะ “ที่ดินปราจีนบุรี” ในยุคที่กำลังเปลี่ยนผ่านและเปิดรับโครงสร้างพื้นฐานระดับชาติอย่างมอเตอร์เวย์สาย 61 นั้น ถือเป็นโอกาสทองที่ไม่ควรมองข้าม อย่างไรก็ตาม การลงทุนมีความเสี่ยงเสมอ การศึกษาข้อมูลอย่างรอบด้าน ทั้งในเรื่องของผังเมือง กฎหมายควบคุมอาคาร และการลงพื้นที่จริงเพื่อสัมผัสสภาพแวดล้อม คือสิ่งที่นักลงทุนและผู้ซื้อทุกท่านควรให้ความสำคัญเป็นอันดับแรก

หวังเป็นอย่างยิ่งว่าข้อมูลและบทวิเคราะห์เชิงลึกที่นำมาฝากในวันนี้ จะเปรียบเสมือนเข็มทิศชั้นดี ที่ช่วยนำทางให้ทุกท่านก้าวสู่ความสำเร็จในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์บนดินแดนแห่งศักยภาพแห่งนี้ครับ

แหล่งข้อมูลอ้างอิง:

1. กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง

2. กรมทางหลวง กระทรวงคมนาคม

3. ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ ธนาคารอาคารสงเคราะห์

4. กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

บทความเกี่ยวข้อง

ที่ดินปราจีนบุรี: เจาะราคาประเมินใหม่ รับมอเตอร์เวย์ M61

21
ส.ค.

ดูบทความอสังหาฯ ปราจีนบุรี ทั้งหมด