ขายฝาก ที่ดิน vs กู้ธนาคาร แบบไหนคุ้มและได้เงินไวกว่า?

สารบัญเนื้อหา

1. บทนำ
2. ขายฝาก ที่ดิน คืออะไร? เข้าใจกลไกทางกฎหมายก่อนตัดสินใจ
3. เจาะลึกเปรียบเทียบ 4 ปัจจัยสำคัญ: ขายฝาก ที่ดิน เปรียบเทียบ สินเชื่อธนาคาร
4. เช็กลิสต์ตัดสินใจ: สถานการณ์แบบไหนควรเลือก “ขายฝาก ที่ดิน” หรือ “กู้ธนาคาร”?
5. ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมในการทำสัญญา ขายฝาก ที่ดิน อย่างปลอดภัย
6. คำถามที่พบบ่อย

ขายฝาก ที่ดิน คืออะไร? เข้าใจกลไกทางกฎหมายก่อนตัดสินใจ

การขายฝากที่ดิน คือ นิติกรรมการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์รูปแบบหนึ่ง ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินจะถูกโอนไปยังผู้ซื้อฝากทันที ณ วันที่จดทะเบียนต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยมีเงื่อนไขสำคัญคือ ผู้ขายฝากมีสิทธิไถ่ถอนที่ดินคืนได้ภายในระยะเวลาและราคาที่ตกลงกันไว้ (สินไถ่)

ทั้งนี้ ธุรกรรมขายฝากที่ดินไม่ได้อยู่ภายใต้กฎหมายคุ้มครองทุกกรณี โดย พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 (ประกาศใช้เมื่อเดือนเมษายน 2562) จะบังคับใช้เฉพาะการขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย ซึ่งผู้ขายฝากเป็นบุคคลธรรมดาเท่านั้น

เพื่อป้องกันการเอารัดเอาเปรียบและสร้างความเป็นธรรมแก่ทุกฝ่าย แต่หากเป็นการขายฝากที่ดินเชิงพาณิชย์ ที่ดินเปล่าทั่วไป หรือผู้ขายฝากเป็นนิติบุคคล กฎหมายพิเศษฉบับนี้จะไม่คุ้มครอง และจะใช้หลักเกณฑ์ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์เพียงอย่างเดียว

ขายฝาก ที่ดิน ต่างจาก จำนองที่ดิน และกู้ธนาคารอย่างไร?

เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนขึ้นและป้องกันความสับสน นิติกรรมทั้งสองประเภทมีความแตกต่างกันในสาระสำคัญทางกฎหมายดังนี้:

• การโอนกรรมสิทธิ์:

  • ขายฝาก: กรรมสิทธิ์ในโฉนดที่ดินจะถูกเปลี่ยนชื่อเป็นของผู้ซื้อฝากทันทีตั้งแต่วันทำสัญญา (แต่ผู้ขายฝากยังมีสิทธิไถ่คืนตามกำหนด) ตามมาตรา 491 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

  • จำนอง/กู้ธนาคาร: กรรมสิทธิ์ยังคงเป็นชื่อของผู้กู้ (เจ้าของที่ดิน) เพียงแต่โฉนดหรือสารบบจะถูกบันทึก (จดแจ้ง) ว่าติดจำนองไว้เป็นหลักประกันกับทางธนาคาร ตามมาตรา 702 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์

• ขั้นตอนการบังคับชำระหนี้ (กรณีผิดนัดชำระ):

  • ขายฝาก: หากผู้ขายฝากไม่มาไถ่ถอนภายในกำหนดเวลา กรรมสิทธิ์ก็ยังคงตกอยู่กับผู้ซื้อฝากต่อไปอย่างเด็ดขาดทันที โดยไม่ต้องฟ้องร้องต่อศาล เนื่องจากกรรมสิทธิ์ได้โอนไปตั้งแต่วันทำสัญญาแล้ว ทั้งนี้ หากเป็นการขายฝากที่อยู่ภายใต้ความคุ้มครองของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 กฎหมายได้กำหนดขั้นตอนคุ้มครองผู้ขายฝากเพิ่มเติม คือ ผู้ซื้อฝากต้องส่งหนังสือแจ้งเตือนล่วงหน้าเกี่ยวกับวันครบกำหนดไถ่ถอนและจำนวนสินไถ่ ก่อนวันครบกำหนดไม่น้อยกว่า 3 เดือน แต่ไม่เกิน 6 เดือน โดยผู้ขายฝากสามารถไถ่ถอนได้ด้วยการชำระสินไถ่ หรือนำทรัพย์สินอันเป็นสินไถ่ไปวางไว้ที่สำนักงานวางทรัพย์หรือสำนักงานที่ดิน และเมื่อพ้นกำหนดเวลาไถ่ถอนแล้ว ผู้ขายฝากจึงมีหน้าที่ส่งมอบการครอบครองที่ดินให้แก่ผู้ซื้อฝากตามสภาพที่เป็นอยู่

  • จำนอง/กู้ธนาคาร: หากผู้กู้ผิดนัดชำระ ธนาคารต้องใช้เวลาในการฟ้องร้องต่อศาล และนำที่ดินออกขายทอดตลาดผ่านกรมบังคับคดี ซึ่งมีขั้นตอนที่ซับซ้อนและใช้เวลานานหลายปี

ข้อดีและข้อเสีย ของการทำขายฝากที่ดิน มีอะไรบ้าง?

การประเมินความเสี่ยงและผลตอบแทนเป็นหัวใจสำคัญของการตัดสินใจทางการเงิน นี่คือข้อเท็จจริงทั้งสองด้านที่คุณต้องทราบ:

เจาะลึกเปรียบเทียบ 4 ปัจจัยสำคัญ: ขายฝาก ที่ดิน เปรียบเทียบ สินเชื่อธนาคาร

หากนำเครื่องมือทางการเงินทั้งสองมาวางเทียบกันบนหน้ากระดาษ นี่คือตัวเลขและสถิติเชิงลึกที่จะช่วยให้คุณชั่งน้ำหนักได้แม่นยำขึ้น

1. อัตราดอกเบี้ยและวิธีคำนวณ (ไม่เกิน 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี เปรียบเทียบ ดอกเบี้ยลดต้นลดดอก)

ต้นทุนทางการเงินคือตัวแปรแรกที่นักลงทุนต้องคำนึงถึง

• ดอกเบี้ยขายฝากที่ดิน: กฎหมายกำหนดให้ผลประโยชน์ตอบแทน (สินไถ่) สูงสุดต้อง ไม่เกิน 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี (หรือ 1.25 เปอร์เซ็นต์ต่อเดือน) เมื่อคำนวณนับตั้งแต่วันที่ทำสัญญาขายฝากจนถึงวันครบกำหนดเวลาไถ่ถอน ตามมาตรา 8 วรรคสาม แห่งพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 และมาตรา 654 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ โดยมักจะคิดแบบอัตราคงที่ (แฟลตเรต)

• ดอกเบี้ยธนาคาร: มักอยู่ระหว่าง 5-9 เปอร์เซ็นต์ต่อปี (ประมาณการตามโปรโมชันและประเภทสินเชื่อของแต่ละธนาคาร) และที่สำคัญคือเป็นการคิดดอกเบี้ยแบบ ลดต้นลดดอก

ตัวอย่างการคำนวณเปรียบเทียบต้นทุน (กรณียอดจัด 1,000,000 บาท ระยะเวลา 1 ปี):

• กรณีขายฝาก: ดอกเบี้ย 15 เปอร์เซ็นต์ต่อปี = คุณต้องจ่ายดอกเบี้ย 150,000 บาท เมื่อครบกำหนด 1 ปี คุณต้องนำเงินต้น 1,000,000 บาท + ดอกเบี้ย (หากยังไม่ได้จ่ายระหว่างทาง) รวมเป็นสินไถ่ 1,150,000 บาท เพื่อไถ่ถอน

• กรณีกู้ธนาคาร: สมมติอัตราดอกเบี้ย 7 เปอร์เซ็นต์ต่อปี แบบลดต้นลดดอก หากคุณผ่อนชำระรายเดือนอย่างสม่ำเสมอ ดอกเบี้ยรวมทั้งปีจะอยู่ที่ประมาณ 38,000 – 40,000 บาท (ขึ้นอยู่กับค่างวด)

บทสรุป: ธนาคารมีต้นทุนทางการเงินที่ถูกกว่าอย่างเห็นได้ชัด

2. วงเงินอนุมัติสูงสุด (ประเมินจากราคาซื้อขายจริง เปรียบเทียบ ราคาประเมินธนาคาร)

• วงเงินขายฝากที่ดิน: นักลงทุนเอกชนมักให้วงเงิน 40 – 70 เปอร์เซ็นต์ ของราคาซื้อขายจริงในตลาด (เป็นตัวเลขประมาณการตามแนวปฏิบัติของตลาด ไม่ใช่ข้อกำหนดทางกฎหมาย) เนื่องจากผู้รับซื้อฝากจะมองถึงสภาพคล่อง หากที่ดินของคุณอยู่ในทำเลทอง (เช่น ที่ดิน 100 ตารางวา ติดถนนใหญ่) คุณอาจได้วงเงินที่สะท้อนมูลค่าที่แท้จริง สอดคล้องกับข้อมูลจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ที่รายงานว่า ดัชนีราคาที่ดินเปล่าก่อนการพัฒนาในพื้นที่กรุงเทพฯ-ปริมณฑลในช่วงไตรมาส 2 ปี 2569 ปรับตัวขึ้นแตะระดับ 440.9 จุด หรือเพิ่มขึ้นร้อยละ 6.2 เมื่อเทียบกับปีก่อนหน้า โดยเฉพาะทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายและพื้นที่เชื่อมต่อเมือง ซึ่งการเติบโตของราคาตลาดนี้ส่งผลบวกโดยตรงให้เจ้าของโฉนดมีโอกาสได้รับ วงเงินอนุมัติขายฝากที่ดินตามราคาตลาด ที่สูงขึ้นตามไปด้วย

• วงเงินธนาคาร: ธนาคารมักอนุมัติที่ 50 – 80 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมินจากกรมธนารักษ์ หรือบริษัทประเมินอิสระ ซึ่งราคาประเมินทางราชการมักจะต่ำกว่าราคาซื้อขายจริงในตลาดค่อนข้างมาก ทั้งนี้ กรมธนารักษ์เตรียมประกาศใช้บัญชี ราคาประเมินที่ดินรอบใหม่ (พ.ศ. 2570–2573) ซึ่งจะมีผลบังคับใช้ในวันที่ 1 มกราคม 2570 ต่อเนื่องจากรอบปี 2566–2569 ที่เคยปรับขึ้นเฉลี่ยทั่วประเทศ 8.93% โดยมีทิศทางปรับราคาประเมินราชการให้ขยับเข้าใกล้ราคาตลาดจริงมากขึ้น ซึ่งคาดการณ์ว่าจะปรับเพิ่มขึ้นเฉลี่ยราว 15% ตามศักยภาพพื้นที่ ถือเป็นปัจจัยสำคัญที่ช่วยหนุนฐานการประเมินมูลค่าหลักประกันให้แก่ผู้ถือครองโฉนดที่ดิน

บทสรุป: หากต้องการรีดเค้นมูลค่าสูงสุดจากที่ดินทำเลทอง การขายฝากมักให้วงเงินที่เป็นเม็ดเงินจริงสูงกว่า

3. ความเร็วในการอนุมัติและรับเงิน (1-3 วันทำการ เปรียบเทียบ 15-45 วันทำการ)

• ลำดับเวลาของธนาคาร ใช้เวลาประมาณ 15-45 วัน ตามแนวปฏิบัติทั่วไป:

  1. ยื่นเอกสารแสดงรายได้และประวัติส่วนตัว

  2. ธนาคารส่งบริษัทประเมินลงพื้นที่ตรวจหน้างาน

  3. นำเสนอเข้าที่ประชุมคณะกรรมการสินเชื่อพิจารณาความเสี่ยง

  4. แจ้งผลอนุมัติ

  5. นัดหมายจดจำนองที่กรมที่ดินและเบิกจ่ายเงิน

• ลำดับเวลาของการขายฝาก ใช้เวลาประมาณ 1-3 วัน ตามแนวปฏิบัติทั่วไป:

  1. ส่งหน้าโฉนดประเมินราคาเบื้องต้น

  2. นัดหมายดูหน้างานจริงและตกลงวงเงิน

  3. นัดหมายจดทะเบียนที่สำนักงานที่ดินและรับเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คทันที

บทสรุป: การขายฝากชนะขาดลอยในเรื่องของความเร็ว เหมาะสำหรับผู้ที่ต้องการเงินทุนไปแก้ปัญหาสภาพคล่องฉุกเฉิน

4. เงื่อนไขผู้กู้และการตรวจสอบประวัติ (ไม่เช็คเครดิตบูโร เปรียบเทียบ เดินสเตทเมนต์ 6 เดือน)

• คุณสมบัติกู้ธนาคาร: ต้องมีรายการเดินบัญชีย้อนหลัง (สเตทเมนต์) 6-12 เดือน, มีหลักฐานที่มาของรายได้ชัดเจน, มีการเสียภาษีถูกต้อง และที่สำคัญคือ ห้ามมีประวัติหนี้เสีย หรือติดเครดิตบูโร ยิ่งในสภาวะเศรษฐกิจปัจจุบัน ข้อมูลจากสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรรและศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งแรกของปี 2569 ระบุว่า อัตราการปฏิเสธสินเชื่อของสถาบันการเงินพุ่งสูงขึ้นแตะระดับ 44.9% เพิ่มขึ้นจาก 39.8% ในปีก่อนหน้า เนื่องจากธนาคารพาณิชย์เข้มงวดอย่างหนักในการพิจารณาภาระหนี้ต่อรายได้และประวัติเครดิตบูโร จึงเป็นสาเหตุหลักที่ทำให้เจ้าของธุรกิจขนาดกลางและขนาดย่อม หรือผู้ที่มีรายได้ไม่ประจำแต่มีโฉนดที่ดินปลอดภาระ หันมาเลือกใช้ การขายฝากที่ดินไม่เช็กเครดิตบูโร เป็นเครื่องมือเสริมสภาพคล่องแทนการรอสินเชื่อธนาคาร

• คุณสมบัติผู้ขายฝาก: ใช้เพียงบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน และโฉนดที่ดินตัวจริง ไม่เช็กเครดิตบูโร ไม่ดูสเตทเมนต์ ไม่ต้องใช้คนค้ำประกัน ผู้รับซื้อฝากพิจารณาจากมูลค่าและทำเลของอสังหาริมทรัพย์เป็นหลัก

บทสรุป: การขายฝากเปิดกว้างสำหรับผู้ที่มีอุปสรรคทางเอกสารการเงิน หรือเจ้าของกิจการที่รับเงินสดเป็นหลัก

เช็กลิสต์ตัดสินใจ: สถานการณ์แบบไหนควรเลือก “ขายฝาก ที่ดิน” หรือ “กู้ธนาคาร”?

เพื่อช่วยให้คุณนำข้อมูลไปปรับใช้กับการตัดสินใจจริง ลองพิจารณาเงื่อนไข (ตามรูปแบบสมมติฐาน) ดังต่อไปนี้:

• หาก คุณต้องการเงินทุนภายใน 3 วันทำการ เพื่อคว้าโอกาสทางธุรกิจ -> เลือกทำนิติกรรมขายฝาก

• หาก คุณมีรายได้ประจำ มีเอกสารภาษีครบถ้วน และต้องการผ่อนยาว 10 ปี -> เลือกสินเชื่อธนาคาร

• หาก คุณเคยมีประวัติชำระล่าช้าจนติดเครดิตบูโร แต่มีที่ดินทำเลดี -> เลือกทำนิติกรรมขายฝาก

ใครที่เหมาะกับการกู้เงินธนาคารโดยใช้ที่ดินค้ำประกัน?

• พนักงานประจำ หรือข้าราชการ ที่มีสลิปเงินเดือนและฐานรายได้มั่นคง

• เจ้าของนิติบุคคลที่มีงบการเงินสวยงาม เติบโตต่อเนื่อง และเสียภาษีอย่างถูกต้อง

• ผู้ที่ต้องการวางแผนการเงินระยะยาว สามารถผ่อนชำระค่างวดรายเดือนได้ตั้งแต่ 5-15 ปี

• ผู้ที่มีประวัติการชำระหนี้ยอดเยี่ยม ไม่เคยติดล่าช้าในระบบเครดิตบูโร

• ผู้ที่ไม่ได้มีความเร่งรีบในการใช้เงิน สามารถรอขั้นตอนการอนุมัติได้ 1-2 เดือน

ใครที่เหมาะกับการทำสัญญา ขายฝาก ที่ดิน?

• นักธุรกิจหรือนักลงทุนที่ต้องการเงินด่วนเพื่อหมุนเวียนระยะสั้น (1-3 ปี) และมีแผนการรับเงินก้อนใหญ่ในอนาคตเพื่อมาไถ่ถอนชัดเจน

• ผู้รับเหมา หรือผู้ประกอบการอาชีพอิสระที่รับเงินสดเป็นหลัก ทำให้ไม่มีสเตทเมนต์ที่สวยงามไปโชว์ธนาคาร

• ผู้ที่กำลังประสบปัญหาเครดิตบูโร หรืออยู่ในระหว่างปรับปรุงโครงสร้างหนี้

• เจ้าของที่ดินที่มีที่ดินมูลค่าสูงแต่เป็นที่ดินเปล่า (ธนาคารมักปล่อยสินเชื่อให้ที่ดินเปล่าในวงเงินที่ต่ำมาก) โดยในมุมของการจับคู่ทางการเงินปี 2569 ทรัพย์สินที่นักลงทุนรับซื้อฝากให้ความสนใจสูงสุดและมักได้รับการ อนุมัติวงเงินขายฝากไวในสัดส่วนที่สูง ได้แก่ บ้านเดี่ยวในเขตชุมชนที่เจ้าของยังอยู่อาศัยจริง อาคารพาณิชย์ติดถนนสายหลัก รวมถึงที่ดินเปล่าแปลงเล็กถึงขนาดกลางในโซนกำลังขยายตัวหรือใกล้นิคมอุตสาหกรรมและเส้นทางคมนาคม เช่น นนทบุรี ปทุมธานี สมุทรปราการ สมุทรสาคร นครปฐม และหัวเมืองภูมิภาค เนื่องจากเป็นทรัพย์ที่มีสภาพคล่องสูงและประเมินมูลค่าตลาดได้ชัดเจน

• ผู้ที่ต้องการหลีกเลี่ยงกระบวนการยื่นเอกสารที่จุกจิกและซับซ้อน

ขั้นตอนและเอกสารที่ต้องเตรียมในการทำสัญญา ขายฝาก ที่ดิน อย่างปลอดภัย

สำหรับผู้ที่ตัดสินใจแล้วว่าการขายฝากคือคำตอบ การเตรียมตัวให้พร้อมจะช่วยให้คุณได้รับเงินอย่างปลอดภัยและรวดเร็ว นี่คือขั้นตอนการปฏิบัติมาตรฐานที่เชื่อถือได้:

1. ประเมินราคาทรัพย์สิน: ถ่ายรูปโฉนดที่ดินหน้า-หลังให้ชัดเจน พร้อมภาพถ่ายที่ดินจริง ส่งให้นักลงทุนหรือบริษัทรับซื้อฝากประเมินราคาเบื้องต้น

2. เจรจาเงื่อนไข: ตกลงวงเงินอนุมัติ อัตราดอกเบี้ย (สินไถ่) ระยะเวลาของสัญญา และเช็กความชัดเจนเรื่องผู้รับผิดชอบค่าธรรมเนียมกรมที่ดิน

3. ตรวจสอบสถานที่จริง: ผู้รับซื้อฝากลงพื้นที่ตรวจสอบสภาพที่ดิน สภาพแวดล้อม และแนวเขตที่ดินว่าตรงกับโฉนดหรือไม่

4. เตรียมเอกสารสำคัญ: ผู้ขายฝากต้องเตรียม โฉนดที่ดินฉบับจริง, บัตรประชาชน (พร้อมสำเนา), ทะเบียนบ้าน (พร้อมสำเนา), ใบเปลี่ยนชื่อ-สกุล (ถ้ามี), และหนังสือยินยอมคู่สมรส (กรณีจดทะเบียนสมรส)

5. จดทะเบียน ณ สำนักงานที่ดิน: นัดหมายผู้รับซื้อฝากไปทำธุรกรรมต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน ณ สำนักงานที่ดินที่ทรัพย์สินนั้นตั้งอยู่ ตรวจสอบสัญญาให้รอบคอบ และรับเงินสดหรือเช็คเงินสดต่อหน้าเจ้าพนักงานเท่านั้น

คำถามที่พบบ่อยเกี่ยวกับการขายฝากที่ดิน

ขายฝากที่ดิน แล้วยังสามารถอาศัยหรือทำกินในที่ดินเดิมได้ไหม?

ได้แน่นอน ตามพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 12 ระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ให้ผู้ขายฝากมีสิทธิครอบครอง ใช้สอย และถือเอาซึ่งประโยชน์จากทรัพย์สินที่ขายฝาก เพื่อประกอบเกษตรกรรมหรือใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้จนถึงวันที่หมดสิทธิในการไถ่ถอน โดยไม่ต้องชำระค่าตอบแทนหรือค่าเช่าให้แก่ผู้ซื้อฝาก และให้ผลประโยชน์หรือดอกผลที่งอกเงยจากที่ดินระหว่างนั้นตกเป็นของผู้ขายฝากทั้งหมด

สัญญาขายฝากที่ดิน มีอายุกี่ปี และต่อสัญญาได้สูงสุดกี่ปี?

ตามกฎหมาย มาตรา 10 แห่งพระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 กำหนดว่า กรมที่ดินจะจดทะเบียนสัญญาขายฝากสำหรับอสังหาริมทรัพย์โดยมีกำหนดเวลา ไม่ต่ำกว่า 1 ปี และระยะเวลาไถ่ถอนสูงสุดต้องไม่เกิน 10 ปี ทั้งนี้ หากใกล้ครบกำหนดสัญญาแล้วผู้ขายฝากยังไม่พร้อมไถ่ถอน สามารถเจรจากับผู้ซื้อฝากเพื่อทำบันทึกข้อตกลงขยายระยะเวลาไถ่ถอน (ต่อสัญญา) ได้ แต่เมื่อรวมเวลาทั้งหมดแล้วต้องไม่เกิน 10 ปี ซึ่งหลักเกณฑ์ระยะเวลาไถ่ถอนไม่เกิน 10 ปีนี้ ยังสอดคล้องกับมาตรา 494 ถึงมาตรา 496 แห่งประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ ที่ใช้บังคับกับการขายฝากทั่วไปที่อยู่นอกขอบเขตของพระราชบัญญัติ พ.ศ. 2562 ด้วย

ค่าธรรมเนียมและภาษีในการทำขายฝากที่ดินที่กรมที่ดิน ใครเป็นคนจ่าย?

ตามปกติแล้ว “ผู้ขายฝาก” จะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายในการทำธุรกรรม โดยจะถูกหักออกจากวงเงินอนุมัติ ซึ่งประกอบด้วย:

• ค่าธรรมเนียมการทำนิติกรรม (การจดทะเบียนโอน) 2 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมินทุนทรัพย์ ตามประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104

• ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย (คิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากร ขึ้นอยู่กับประเภทของผู้ขายฝาก)

• อากรแสตมป์ 0.5 เปอร์เซ็นต์ หรือ ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3 เปอร์เซ็นต์ ของราคาประเมินราชการหรือราคาซื้อขาย (ขึ้นอยู่กับว่าราคาใดสูงกว่าและระยะเวลาการถือครองทรัพย์สิน ตามประมวลรัษฎากร มาตรา 91/6) ทั้งนี้ อาจมีการตกลงเป็นอย่างอื่นได้ขึ้นอยู่กับการเจรจาก่อนทำสัญญา

แหล่งอ้างอิงข้อมูล

• กรมที่ดิน กระทรวงมหาดไทย

• โดยศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ และสมาคมธุรกิจบ้านจัดสรร

• กรมธนารักษ์ กระทรวงการคลัง และศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์

• ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 491, มาตรา 494-496, มาตรา 654 และมาตรา 702
• พระราชบัญญัติคุ้มครองประชาชนในการทำสัญญาขายฝากที่ดินเพื่อเกษตรกรรมหรือที่อยู่อาศัย พ.ศ. 2562 มาตรา 4, มาตรา 6, มาตรา 8 วรรคสาม, มาตรา 10, มาตรา 12 และมาตรา 17-19
• ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 104
• ประมวลรัษฎากร มาตรา 91/6
• ข้อมูลประมาณการและแนวปฏิบัติทางการตลาดสำหรับสินเชื่อธนาคารและธุรกรรมขายฝากอสังหาริมทรัพย์ (วงเงินอนุมัติ 40-70 เปอร์เซ็นต์ และ 50-80 เปอร์เซ็นต์, ระยะเวลาดำเนินการ 1-3 วัน และ 15-45 วัน, อัตราดอกเบี้ยสินเชื่อธนาคาร 5-9 เปอร์เซ็นต์ต่อปี)

KS MyHome (เคเอส มายโฮม)

คือแพลตฟอร์มศูนย์รวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรที่เชื่อมโยงผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนทั่วไทย เราคัดกรองทรัพย์คุณภาพอย่างโปร่งใส พร้อมเจาะลึกบทวิเคราะห์ ทิศทางตลาด และข้อกฎหมาย เพื่อช่วยให้คุณประเมินมูลค่าและตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำและมั่นใจ

บทความเกี่ยวข้อง

จ่ายขั้นต่ำบัตรเครดิต กู้บ้านได้ไหม? 5 วิธีให้ผ่านฉลุย

24
ต.ค.

ทางรอด SME! ใช้ “ขายฝาก” แก้วิกฤตสภาพคล่อง โดยไม่ต้องลดพนักงาน

10
ต.ค.

คู่มือสร้างบ้านน็อคดาวน์บนที่ดินเปล่า: ขอน้ำ ขอไฟ ขอทะเบียนบ้าน 2569

22
ต.ค.

โซลาร์เซลล์ 2026: เช็คราคา ข้อดี-ข้อเสีย และจุดคุ้มทุน

27
ต.ค.

โดนเวนคืนที่ดิน คลองป่าสัก: เช็กสิทธิ-วิธีคำนวณเงินชดเชย

10
พ.ย.

ขายฝาก ที่ดิน vs กู้ธนาคาร แบบไหนคุ้มและได้เงินไวกว่า?

13
พ.ย.

ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ล็อกห้องได้ไหม? อัปเดตกฎหมายล่าสุด

07
ต.ค.

ขายฝาก SME: ทางออกปิดหนี้นอกระบบ ดอกเบี้ยถูกกฎหมาย

10
ต.ค.

ดูบทความเรื่องน่ารู้ ทั้งหมด