ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ล็อกห้องได้ไหม? อัปเดตกฎหมายล่าสุด

สารบัญเนื้อหา

1. บทนำ
2. “ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า” เจ้าของบ้านล็อกกุญแจ-ตัดน้ำตัดไฟ ทำได้หรือไม่?
3. 3 ขั้นตอนกฎหมายจัดการผู้เช่าค้างค่าเช่า
4. เทคนิคเขียน “สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด” ให้รัดกุม ป้องกันผู้เช่าหัวหมอ
5. สรุป

การลงทุนในอสังหาริมทรัพย์เพื่อปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว คอนโดมิเนียม หรืออาคารพาณิชย์ ถือเป็นหนึ่งในช่องทางการสร้างรายได้แบบแพสซีฟที่ได้รับความนิยมอย่างสูงในหมู่นักลงทุน อย่างไรก็ตาม ปัญหาคลาสสิกที่เจ้าของบ้านหรือผู้ให้เช่าแทบทุกคนต้องเคยเผชิญ หรือมีความกังวลใจว่าจะต้องพบเจอในสักวันหนึ่งก็คือ ปัญหา ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ค้างชำระเป็นเวลานาน หรือแม้กระทั่งพยายามหลบหน้าและไม่ยอมย้ายออก

เมื่อเกิดเหตุการณ์เช่นนี้ สัญชาตญาณแรกของเจ้าของทรัพย์สินหลายท่านคือความต้องการปกป้องสิทธิของตนเอง ด้วยการบุกเข้าไปล็อกกุญแจห้อง หรือสั่งตัดน้ำตัดไฟเพื่อกดดันให้ผู้เช่าย้ายออก แต่ในมุมมองของนักกฎหมายและที่ปรึกษาด้านอสังหาริมทรัพย์ระดับมืออาชีพ การกระทำที่ผลีผลามโดยขาดความเข้าใจในข้อกฎหมาย อาจทำให้เจ้าของบ้านตกเป็น “ผู้ต้องหา” เสียเอง

บทความนี้จะเจาะลึกทุกแง่มุมทางกฎหมาย ทั้งกฎหมายแพ่งและอาญา พร้อมอัปเดตแนวทางปฏิบัติที่ถูกต้องที่สุด เพื่อเป็นเกราะป้องกันและคู่มือชั้นเลิศให้แก่นักลงทุนและเจ้าของบ้านทุกท่านครับ

“ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า” เจ้าของบ้านล็อกกุญแจ-ตัดน้ำตัดไฟ ทำได้หรือไม่?

คำถามนี้เป็นจุดเริ่มต้นของข้อพิพาทมากมายในวงการอสังหาริมทรัพย์ การจะตอบว่า “ทำได้” หรือ “ไม่ได้” นั้น ไม่ได้ขึ้นอยู่กับความรู้สึกว่าใครถูกหรือผิด แต่ขึ้นอยู่กับ “ตัวอักษรที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า” เป็นสำคัญครับ

ล็อกห้องผู้เช่า เสี่ยงคดีอาญาข้อหา “บุกรุก” หรือไม่?

สรุปข้อกฎหมาย: ล็อกห้องผู้เช่าทำได้หรือไม่? ตอบ: ทำได้ หากในสัญญาเช่ามีการระบุข้อความให้สิทธิผู้ให้เช่ากลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้อย่างชัดเจน แต่หากสัญญาไม่ได้ระบุไว้ การนำแม่กุญแจไปล็อกห้องจะถือว่ามีความผิดทางอาญาข้อหาบุกรุกและทำให้เสียทรัพย์ทันที

ในทางกฎหมายอาญา การที่เจ้าของบ้านเข้าไปในสถานที่ที่ตนเองให้ผู้อื่นเช่าไปแล้ว โดยที่ผู้เช่ายังคงครอบครองอยู่ (แม้ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ก็ตาม) ย่อมถือเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยปกติสุข ซึ่งเข้าข่ายความผิดฐาน “บุกรุก” ตามประมวลกฎหมายอาญา

ยิ่งไปกว่านั้น ในประเด็นเรื่องข้อหา “หน่วงเหนี่ยวกักขัง” ตามประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 310 จะเกิดขึ้นก็ต่อเมื่อมีผู้ถูกกักขังอยู่ภายในห้องจนปราศจากเสรีภาพในร่างกายจริงๆ เท่านั้น ศาลฎีกาเคยวินิจฉัยไว้ว่า การใส่กุญแจปิดประตูเพื่อกีดกันไม่ให้ผู้เช่าที่อยู่นอกห้องเข้าไปใช้สถานที่ ถือเป็นเพียงการบุกรุก แต่ไม่เป็นความผิดฐานหน่วงเหนี่ยวกักขัง ดังนั้นข้อหานี้ต้องพิจารณาจากข้อเท็จจริงว่ามีคนถูกขังอยู่ข้างในจนออกไม่ได้หรือไม่ ไม่ใช่ทุกกรณีที่ล็อกห้องจะโดนข้อหานี้เสมอไป

ข้อยกเว้นที่เจ้าของบ้านสามารถทำได้: ศาลฎีกาได้เคยวางบรรทัดฐานไว้ในคำพิพากษาหลายฉบับว่า หากในสัญญาเช่ามีการระบุข้อตกลงไว้อย่างชัดแจ้งว่า “หากผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญา และมีสิทธิกลับเข้าครอบครองสถานที่เช่า รวมทั้งใส่กุญแจห้องเช่าได้” การกระทำของเจ้าของบ้านในกรณีนี้ ถือเป็นการใช้สิทธิตามสัญญาที่ตกลงกันไว้ด้วยความสมัครใจตั้งแต่ต้น จึงขาดเจตนาบุกรุก และไม่เป็นความผิดทางอาญาครับ

อ้างอิงตามแนวคำพิพากษาศาลฎีกาที่ 7644/2550 ศาลได้วางบรรทัดฐานที่ชัดเจนมากขึ้นว่า การที่สัญญาเช่าให้อำนาจผู้ให้เช่าล็อกห้องและกลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้เมื่อมีการค้างค่าเช่านั้น ถือว่าผู้เช่าได้ตกลงสละสิทธิการครอบครองห้องพักล่วงหน้าด้วยความสมัครใจแล้ว การที่เจ้าของบ้านนำแม่กุญแจไปล็อกห้องตามสิทธิในสัญญา จึงไม่ถือเป็นการบุกรุกและไม่มีความผิดทางอาญาใดๆ

อย่างไรก็ตาม ข้อยกเว้นตามสัญญานี้ใช้ได้เฉพาะกรณีปล่อยเช่าทั่วไปที่ไม่เข้าข่ายธุรกิจควบคุมสัญญา เพราะตาม ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568 ห้ามมิให้ผู้ประกอบธุรกิจใช้ข้อสัญญาที่ให้สิทธิเข้าไปยึดหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า โดยที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย ข้อสัญญาในลักษณะนี้จึงไม่อาจบังคับใช้ได้กับธุรกิจที่เข้าข่ายการควบคุม

การตัดน้ำ ตัดไฟ ทำได้จริงไหม?

สรุปข้อกฎหมาย: ตัดน้ำตัดไฟผู้เช่าที่ค้างค่าเช่า ทำได้จริงไหม? ตอบ: ทำได้เฉพาะกรณีที่มิเตอร์น้ำไฟยังเป็นชื่อของเจ้าของบ้าน และมีข้อความระบุสิทธินี้ไว้ในสัญญาเท่านั้น หากมิเตอร์เป็นชื่อของผู้เช่า ห้ามทำเด็ดขาดเพราะมีความเสี่ยงที่จะถูกฟ้องกลับฐานละเมิด

ประเด็นเรื่องสาธารณูปโภคเป็นเรื่องที่ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบ โดยต้องแยกตามลักษณะของการขออนุญาตใช้บริการดังนี้:

• กรณีมิเตอร์น้ำ-ไฟ เป็นชื่อของเจ้าของบ้าน: หากสัญญาเช่าระบุไว้อย่างชัดเจนว่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิงดให้บริการหรือยกเลิกการใช้กระแสไฟฟ้าและน้ำประปาได้เมื่อผู้เช่าผิดนัดชำระ เจ้าของบ้านสามารถไปแจ้งต่อการไฟฟ้านครหลวง การไฟฟ้าส่วนภูมิภาค หรือการประปา เพื่อขอระงับการจ่ายน้ำไฟ หรือถอดมิเตอร์ได้ การกระทำเช่นนี้ศาลมองว่าเป็นการงดเว้นไม่ชำระหนี้ตอบแทนตามสัญญา ไม่ถือเป็นการละเมิด

• กรณีมิเตอร์น้ำ-ไฟ เป็นชื่อของผู้เช่า: ในกรณีที่ผู้เช่าเป็นผู้ไปขอติดตั้งและวางเงินประกันมิเตอร์ด้วยตนเอง เจ้าของบ้านจะไม่มีสิทธิไปแจ้งระงับการใช้บริการแต่อย่างใด หากฝืนกระทำการตัดสายไฟ หรือทำลายท่อน้ำ จะมีความผิดฐานทำให้เสียทรัพย์ และผู้เช่าสามารถฟ้องร้องเรียกค่าเสียหายทางแพ่งฐานละเมิดได้

ทั้งนี้ ต้องพึงระวังว่าหากท่านเป็นธุรกิจให้เช่าที่เข้าข่ายประกาศคุ้มครองผู้บริโภค พ.ศ. 2568 การระบุข้อสัญญาเพื่อให้สิทธิเจ้าของบ้านปิดกั้นหรือระงับบริการสาธารณูปโภคโดยยังไม่ได้บอกเลิกสัญญาอย่างถูกต้อง จะถือเป็นข้อสัญญาที่ฝ่าฝืนกฎหมายและไม่มีผลบังคับใช้เช่นกัน

3 ขั้นตอนกฎหมายจัดการผู้เช่าค้างค่าเช่า (ทำตามนี้จบสวย ไม่โดนฟ้องกลับ)

เมื่อเกิดปัญหา ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า สิ่งที่นักลงทุนที่ชาญฉลาดควรทำไม่ใช่การใช้อารมณ์ แต่คือการเดินตามกรอบของกฎหมายอย่างเป็นระบบ เพื่อให้ได้ทรัพย์สินคืนมาในสภาพสมบูรณ์ที่สุด และสามารถเรียกเก็บค่าเสียหายได้อย่างเต็มเม็ดเต็มหน่วย

1. การส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถาม และบอกเลิกสัญญา

สรุปข้อกฎหมาย: การส่งจดหมายทวงถามต้องทำอย่างไร? ตอบ: ต้องส่งหนังสือทวงถามทางไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ โดยบังคับให้ระบุระยะเวลาให้ผู้เช่านำเงินมาชำระภายในเวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน หากพ้นกำหนดนี้จึงจะถือว่าการบอกเลิกสัญญามีผลสมบูรณ์

ตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ เมื่อผู้เช่าผิดนัดไม่ชำระค่าเช่า เจ้าของบ้านไม่สามารถบอกเลิกสัญญาได้ทันทีตามอำเภอใจ กฎหมายบังคับให้ผู้ให้เช่าต้องทำ “หนังสือบอกกล่าวทวงถาม” (หรือที่วงการกฎหมายนิยมเรียกว่า โนติส) ส่งไปยังภูมิลำเนาหรือสถานที่เช่าของผู้เช่า

เทคนิคการส่งหนังสือบอกกล่าว:

• ต้องกำหนดระยะเวลาให้ผู้เช่าชำระหนี้อย่างสมเหตุสมผล ซึ่งกฎหมายระบุว่าต้องให้เวลาไม่น้อยกว่า 15 วัน โดยเงื่อนไข 15 วันนี้ บังคับใช้เฉพาะกรณีที่เก็บค่าเช่าเป็นรายเดือนหรือระยะเวลานานกว่านั้น หากเป็นลักษณะการเช่าที่จ่ายค่าเช่าสั้นกว่ารายเดือน จะไม่อยู่ในข้อบังคับที่ต้องรอถึง 15 วัน

• ควรระบุข้อความพ่วงท้ายไปด้วยว่า “หากท่านไม่ชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ภายในกำหนดเวลาดังกล่าว ให้ถือว่าหนังสือฉบับนี้เป็นการแสดงเจตนาบอกเลิกสัญญาเช่าทันที โดยไม่ต้องมีหนังสือแจ้งอีก”

• ต้องส่งผ่าน ไปรษณีย์ลงทะเบียนตอบรับ เท่านั้น เพื่อนำใบตอบรับกลับมาใช้เป็นหลักฐานชั้นศาลว่าผู้เช่าได้รับจดหมายแล้วจริงๆ

2. การแจ้งความลงบันทึกประจำวัน

สรุปข้อกฎหมาย: การแจ้งความมีประโยชน์อย่างไร? ตอบ: เพื่อใช้เป็นหลักฐานยืนยันความบริสุทธิ์ใจของเจ้าของบ้าน ว่าเรากำลังจะใช้สิทธิตามสัญญาเพื่อปกป้องทรัพย์สิน ไม่ใช่การบุกรุกโดยพลการ

แม้ความขัดแย้งเรื่อง ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า จะเป็นเพียงคดีแพ่ง ไม่ใช่คดีอาญา (ตำรวจไม่มีอำนาจไปจับกุมหรือไล่ผู้เช่าออกให้เราได้) แต่การไปสถานีตำรวจเพื่อ “ลงบันทึกประจำวัน” ถือเป็นขั้นตอนสำคัญทางยุทธวิธี

เมื่อพ้นกำหนด 15 วันตามหนังสือทวงถาม และท่านเตรียมจะเข้าไปล็อกห้อง หรือขนย้ายทรัพย์สิน (ในกรณีที่สัญญาเปิดช่องให้ทำได้) ท่านควรนำสำเนาสัญญาเช่า สำเนาหนังสือทวงถาม และใบตอบรับจากไปรษณีย์ ไปลงบันทึกประจำวันไว้เป็นหลักฐานว่า ผู้เช่าได้ผิดสัญญาและสัญญาสิ้นสุดลงแล้ว เจ้าของบ้านจึงต้องเข้าไปดำเนินการตามสิทธิในสัญญา การทำเช่นนี้จะช่วยปิดประตูความเสี่ยงในการถูกผู้เช่าหัวหมอฟ้องร้องกลับในข้อหาบุกรุก หรือกล่าวหาว่าทรัพย์สินมีค่าของผู้เช่าสูญหายได้อย่างชะงัด

3. การยื่นเรื่อง “ฟ้องขับไล่” และเรียกค่าเสียหายทางแพ่ง

สรุปข้อกฎหมาย: การยื่นฟ้องศาลใช้เวลานานและคุ้มค่าหรือไม่? ตอบ: คุ้มค่าและเป็นวิธีที่เด็ดขาดที่สุด หากยอดเงินค้างชำระไม่สูงมาก สามารถยื่นฟ้องเป็นคดีมโนสาเร่ซึ่งใช้เวลาพิจารณาคดีรวดเร็ว ศาลจะออกหมายบังคับคดีให้ออกจากพื้นที่ พร้อมดอกเบี้ยตามกฎหมาย

หากใช้มาตรการกดดันทุกวิถีทางแล้วผู้เช่ายังคงเพิกเฉย การพึ่งพาอำนาจศาลคือทางออกสุดท้ายที่ทรงประสิทธิภาพที่สุด การยื่นฟ้องจะเป็นการฟ้องในข้อหา “ผิดสัญญาเช่า ขับไล่ และเรียกค่าเสียหาย” โดยท่านสามารถยื่นฟ้องเป็นคดีมโนสาเร่ได้ ซึ่งใช้เวลาพิจารณาคดีรวดเร็ว ทั้งนี้เกณฑ์การพิจารณาคดีมโนสาเร่สำหรับคดีขับไล่นั้น จะดูจากอัตราค่าเช่าที่ต้องไม่เกิน 30,000 บาทต่อเดือน ไม่ได้พิจารณาจากยอดเงินรวมที่ค้างชำระ หากค่าเช่าเกินกว่า 30,000 บาทต่อเดือน จะต้องดำเนินคดีในรูปแบบคดีสามัญที่ศาลแพ่งหรือศาลจังหวัด

ปัจจุบันศาลยุติธรรมได้นำเทคโนโลยีมาอำนวยความสะดวกให้ประชาชน โดยเปิดใช้งานระบบ e-Filing (ระบบยื่นคำฟ้องอิเล็กทรอนิกส์) ซึ่งช่วยให้เจ้าของบ้านหรือทนายความสามารถยื่นฟ้องคดีขับไล่และส่งพยานเอกสารผ่านช่องทางออนไลน์ได้ด้วยตนเองตลอด 24 ชั่วโมง โดยไม่ต้องเสียเวลาเดินทางไปที่ศาล ระบบนี้ช่วยทำให้กระบวนการประทับรับฟ้องและพิจารณาคดีรวดเร็วขึ้นกว่าในอดีต และช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในการดำเนินคดีได้อย่างมาก

สิ่งที่เจ้าของบ้านจะได้รับจากการฟ้องร้อง:

1. คำพิพากษาและหมายบังคับคดี: หากศาลตัดสินให้ชนะคดีและผู้เช่ายังไม่ยอมออก ท่านสามารถนำหมายศาลไปประสานงานกับเจ้าพนักงานบังคับคดีและเจ้าหน้าที่ตำรวจ เพื่อทำการจับกุมและขับไล่ผู้เช่าออกจากพื้นที่ได้อย่างถูกต้องตามกฎหมาย

2. เรียกเก็บค่าเช่าที่ค้างชำระ: ศาลจะสั่งให้ผู้เช่าชำระค่าเช่าที่ค้างอยู่ทั้งหมด

3. ดอกเบี้ยผิดนัดชำระ: เจ้าของบ้านสามารถเรียกไหนดอกเบี้ยจากยอดหนี้ที่ค้างชำระได้ตามที่ระบุในสัญญา (หากไม่ได้ระบุไว้ กฎหมายให้เรียกได้ในอัตราร้อยละ 5 ต่อปี)

4. ค่าเสียหายอื่นๆ: เช่น ค่าซ่อมแซมความเสียหายของตัวบ้าน ค่าส่วนกลางที่ผู้เช่าค้างชำระ เป็นต้น

เทคนิคเขียน “สัญญาเช่าบ้าน-คอนโด” ให้รัดกุม ป้องกันผู้เช่าหัวหมอ

หัวใจสำคัญที่จะตัดสินว่าใครคือผู้ชนะเมื่อเกิดข้อพิพาท ไม่ใช่วาทศิลป์ในการโต้เถียง แต่คือ “ความรัดกุมของสัญญาเช่า” การใช้สัญญาเช่าสำเร็จรูปที่ซื้อตามร้านเครื่องเขียนทั่วไป อาจไม่เพียงพอที่จะปกป้องเงินลงทุนหลักล้านของท่านได้

ข้อความที่ “ต้องระบุ” ในสัญญา เพื่อปลดล็อกสิทธิให้เจ้าของบ้าน

สรุปข้อกฎหมาย: ต้องเขียนประโยคไหนในสัญญาเพื่อป้องกันตัวเอง? ตอบ: ต้องระบุถ้อยคำทางกฎหมายที่มอบอำนาจให้ผู้ให้เช่าสามารถบอกเลิกสัญญา ตัดน้ำตัดไฟ และกลับเข้าครอบครองพื้นที่ได้ทันทีเมื่อมีการผิดนัดชำระ

เพื่อให้ท่านไม่ต้องตกเป็นเหยื่อของผู้เช่าที่มีเจตนาไม่สุจริต สัญญาเช่าที่ได้มาตรฐานระดับมืออาชีพ ควรต้องมีหมวดการผิดนัดชำระและบทลงโทษ โดยต้องระบุข้อความลักษณะนี้ลงไปอย่างชัดเจน:

• “ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่า ค่าไฟ ค่าน้ำประปา หรือค่าใช้จ่ายอื่นใดตามที่ระบุในสัญญานี้ หรือผิดข้อตกลงข้อใดข้อหนึ่ง ให้ถือว่าสัญญานี้เป็นอันสิ้นสุดลงทันทีโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า”

• “เมื่อสัญญาสิ้นสุดลงไม่ว่าด้วยเหตุใด ผู้ให้เช่ามีสิทธิกลับเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้ทันที โดยมีสิทธิใส่กุญแจห้องเช่า งดให้บริการระบบไฟฟ้า ระบบน้ำประปา ตลอดจนสิ่งอำนวยความสะดวกอื่นๆ และมีสิทธิขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่าออกจากสถานที่เช่าได้ โดยผู้เช่ายอมรับว่าจะไม่เรียกร้องค่าเสียหายใดๆ และไม่ถือว่าการกระทำของผู้ให้เช่าเป็นการทำละเมิด บุกรุก หรือความผิดทางอาญาใดๆ ทั้งสิ้น”

การระบุข้อความที่หนักแน่นเช่นนี้ คือกุญแจสำคัญที่ศาลฎีกาเคยให้การรับรองมาแล้วว่า เป็นการแสดงเจตนายินยอมล่วงหน้าของผู้เช่า ทำให้เจ้าของบ้านสามารถใช้สิทธิล็อกห้องได้อย่างถูกต้อง

การจัดการ “เงินประกัน” และ “เงินมัดจำ” เมื่อผู้เช่าย้ายออกกะทันหัน

สรุปข้อกฎหมาย: เจ้าของบ้านมีสิทธิริบเงินประกันทั้งหมดได้หรือไม่? ตอบ: สิทธิในการริบเงินประกันจะครอบคลุมเฉพาะยอดหนี้ค่าเช่าที่ค้างชำระ ค่าน้ำค่าไฟ และค่าซ่อมแซมความเสียหายที่เกิดขึ้นจริงเท่านั้น หากหักลบแล้วมีเงินเหลือ ต้องคืนให้ผู้เช่า

หลายท่านเข้าใจผิดว่า เมื่อ ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า และหนีไป เจ้าของบ้านมีสิทธิยึดเงินประกันความเสียหายทั้งหมดไว้ได้ทันที ซึ่งในความเป็นจริง กฎหมายมองว่าเงินประกันคือ “เงินที่วางไว้เพื่อประกันความเสียหาย” ไม่ใช่เงินได้เปล่า

ข้อควรระวังสำหรับธุรกิจให้เช่า: หากท่านเป็นนักลงทุนที่ปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งแต่ 3 หน่วยขึ้นไป ท่านจะตกอยู่ภายใต้การควบคุมของ “ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568” ซึ่งมีข้อกำหนดที่อัปเดตใหม่และเข้มงวดขึ้น ดังนี้:

• ห้ามเรียกเก็บเงินค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันรวมกันเกินกว่า 3 เดือนของอัตราค่าเช่ารายเดือน

• เมื่อสัญญาเลิกกันและเจ้าของกลับเข้าครอบครองพื้นที่แล้ว หากไม่มีความเสียหาย ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วัน แต่หากมีการหักค่าเสียหาย จะต้องคืนเงินส่วนที่เหลือภายใน 10 วัน หรือ 14 วัน ตามแต่ระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด

• ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้สิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้าหากมิใช่ความผิดของผู้เช่า

• ห้ามมีข้อสัญญาที่ให้สิทธิผู้ประกอบธุรกิจเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า โดยที่ยังไม่ได้ใช้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย

ดังนั้น การทำบัญชีรายละเอียดความเสียหาย (รายการสิ่งของและสภาพห้องก่อนเข้าอยู่) พร้อมแนบรูปถ่ายประกอบในวันทำสัญญา จึงเป็นหลักฐานชิ้นเยี่ยมที่จะช่วยให้ท่านสามารถหักเงินประกันมาครอบคลุมค่าความเสียหายและค่าเช่าที่ค้างชำระได้อย่างโปร่งใส และไม่มีข้อโต้แย้งทางกฎหมาย

สรุป: เจ้าของบ้านควรทำอย่างไรเมื่อเจอผู้เช่าเบี้ยวค่าเช่า?

ปัญหา ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า คือความเสี่ยงที่อยู่คู่กับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์เสมอ ขอเน้นย้ำแก่นักลงทุนทุกท่านว่า “ความใจร้อนคือศัตรูตัวฉกาจของการลงทุน”

เมื่อท่านเผชิญกับสถานการณ์นี้ จงอย่าบุกเข้าไปล็อกห้องหรือทำลายทรัพย์สินของผู้เช่าด้วยอารมณ์โกรธ หากสัญญาเช่าของท่านไม่ได้ระบุสิทธิเหล่านั้นไว้อย่างชัดเจนและรัดกุมพอ สิ่งที่ท่านควรทำคือการตั้งสติ เริ่มต้นจากการส่งหนังสือบอกกล่าวทวงถามตามระยะเวลาที่กฎหมายกำหนด ไปลงบันทึกประจำวันเพื่อแสดงความบริสุทธิ์ใจ และหากถึงที่สุดแล้ว การใช้กระบวนการทางศาลเพื่อฟ้องขับไล่ คือวิธีที่ปลอดภัย ทรงพลัง และปกป้องเงินลงทุนของท่านได้ดีที่สุด

การคัดกรองผู้เช่าตั้งแต่เริ่มต้น และการใช้สัญญาเช่าที่ร่างขึ้นโดยผู้มีความรู้ทางกฎหมายอย่างรอบด้าน คือสุดยอดเกราะป้องกันที่จะทำให้ท่านสามารถบริหารจัดการอสังหาริมทรัพย์ ปล่อยเช่าได้อย่างสบายใจ เก็บเกี่ยวผลตอบแทนระยะยาวได้อย่างยั่งยืน และสมฐานะนักลงทุนมืออาชีพอย่างแท้จริงครับ

แหล่งอ้างอิง:

1. ประมวลกฎหมายอาญา มาตรา 310, 358, 362
2. ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์ มาตรา 224, 560, 564, 566
3. พระราชกฤษฎีกากำหนดจำนวนเงินในคดีมโนสาเร่ พ.ศ. 2546
4. ประกาศคณะกรรมการว่าด้วยสัญญา เรื่อง ให้ธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัยเป็นธุรกิจที่ควบคุมสัญญา พ.ศ. 2568
5. คำพิพากษาศาลฎีกาที่ 1355/2504, 1980/2514, 2609/2522, 399/2525, 4477/2531, 21/2531, 1523/2535, 3921/2535, 4854/2537, 5067/2541, 2680/2547, 5396/2549, 12266/2556
6. ข้อมูลระบบ e-Filing ศาลยุติธรรม

บทความเกี่ยวข้อง

3 สิ่งห้ามทำก่อนเซ็นสัญญาเงินกู้ ป้องกันหนี้พุ่งปี 2569

06
ต.ค.

ขายฝาก: ทางออก SME ฝ่าวิกฤตเงินสด ดีกว่าลดพนักงาน

06
ส.ค.

ตรวจไฟฟ้าประจำปี: เคล็ดลับลดต้นทุนแฝงในโรงงาน

07
ก.ค.

ขายฝาก แก้ปัญหาเงินสดขาดมือ รับมือลูกหนี้ขอขยายเครดิตเทอม

06
ส.ค.

“ขายฝาก” ทางออก SME: ปิดหนี้นอกระบบดอกโหด ถูกกฎหมาย

11
ส.ค.

จำนองบ้านปล่อยเช่า: คำนวณ Cash on Cash Return ยังไงให้คุ้ม?

23
ส.ค.

ผู้เช่าไม่จ่ายค่าเช่า ล็อกห้องได้ไหม? อัปเดตกฎหมายล่าสุด

07
ต.ค.

คู่มือตรวจรับบ้านด้วยตัวเอง 2026: 50 จุดเช็ค Defect ก่อนโอน

06
ต.ค.

ดูบทความเรื่องน่ารู้ ทั้งหมด