3 วิธีถูกกฎหมาย: ชาวต่างชาติครอบครองที่ดินภูเก็ตในไทยได้อย่างไรบ้าง?

การลงทุนใน ที่ดินภูเก็ต ถือเป็นหนึ่งในเป้าหมายสูงสุดของนักลงทุนและชาวต่างชาติทั่วโลกที่ต้องการบ้านพักตากอากาศหรือสินทรัพย์ที่สร้างผลตอบแทนระยะยาว ทว่าตามประมวลกฎหมายที่ดินของประเทศไทย กฎหมายไม่อนุญาตให้บุคคลต่างด้าวถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง ข้อจำกัดนี้มักสร้างความกังวลใจให้กับผู้ซื้อที่ต้องการความมั่นคงปลอดภัยในการลงทุน อย่างไรก็ตาม ระบบกฎหมายไทยได้เปิดช่องทางที่ถูกต้อง โปร่งใส และรัดกุม เพื่อให้ชาวต่างชาติสามารถครอบครองและใช้ประโยชน์จากที่ดินได้อย่างถูกกฎหมาย

บทความนี้จะเจาะลึกทุกเงื่อนไขทางกฎหมาย เพื่อให้ผู้ซื้อและนักลงทุนสามารถวางแผนการครอบครองที่ดินในจังหวัดภูเก็ตได้อย่างปลอดภัย ไร้ความเสี่ยง และเกิดประโยชน์สูงสุด

“กำลังมองหาที่ดินโซนนี้อยู่ใช่ไหม? คลิกดูรายการทรัพย์แนะนำในภูเก็ต”

3 วิธีถูกกฎหมายในการถือครอง ที่ดินภูเก็ต สำหรับชาวต่างชาติ

การเลือกรูปแบบการถือครองที่ดินที่เหมาะสม จะช่วยปกป้องเงินลงทุนและสิทธิประโยชน์ของผู้ซื้อได้อย่างสมบูรณ์แบบ โดยมี 3 แนวทางหลักที่ได้รับการยอมรับและถูกต้องตามกฎหมายดังนี้

1. การจดทะเบียนสิทธิการเช่าระยะยาว (ลีสโฮลด์) 30 ปี

การจดทะเบียนสิทธิการเช่า หรือ ลีสโฮลด์ เป็นวิธีที่ได้รับความนิยมและมีความปลอดภัยทางกฎหมายสูงที่สุดสำหรับชาวต่างชาติที่ต้องการอยู่อาศัยในภูเก็ต

ความมั่นคงทางกฎหมายสูงสุด: การเช่าที่ดินที่มีระยะเวลาเกิน 3 ปีขึ้นไป จะต้องนำไปจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ ณ สำนักงานที่ดิน ซึ่งกฎหมายไทยอนุญาตให้จดทะเบียนเช่าได้สูงสุด 30 ปี เมื่อจดทะเบียนเรียบร้อยแล้ว สิทธิการเช่านี้จะถูกบันทึกไว้ด้านหลังโฉนดที่ดินอย่างชัดเจน ทำให้ผู้เช่ามีสิทธิครอบครองและใช้ประโยชน์ตามกฎหมายทุกประการ ไม่ว่าเจ้าของที่ดินจะเปลี่ยนมือไปสู่บุคคลใดก็ตาม
การต่ออายุสัญญาและข้อได้เปรียบ: แม้กฎหมายจะจำกัดที่ 30 ปี แต่คู่สัญญาสามารถทำข้อตกลงในการต่ออายุสัญญาออกไปได้อีก (เช่น ต่ออายุเพิ่มอีก 30 ปี) โดยมักจะมีการจัดทำเป็นสัญญาต่างตอบแทนพิเศษยิ่งกว่าสัญญาเช่าธรรมดา ซึ่งจะช่วยผูกพันให้เจ้าของที่ดินต้องปฏิบัติตามเงื่อนไขการต่ออายุในอนาคต
สิทธิในการเป็นเจ้าของสิ่งปลูกสร้าง: แม้ชาวต่างชาติจะเช่าที่ดิน แต่สามารถขออนุญาตก่อสร้างและถือกรรมสิทธิ์ในตัวบ้านหรือวิลล่าที่ปลูกสร้างบนที่ดินนั้นในชื่อของตนเองได้ 100%
กฎหมาย “ทรัพย์อิงสิทธิ” และนโยบายขยายสิทธิประโยชน์ (อัปเดตช่วงปี 2567-2569): นอกเหนือจากการเช่าตามปกติ ปัจจุบันรัฐบาลและกระทรวงการคลังมีการพยายามผลักดันกฎหมายทรัพย์อิงสิทธิ เพื่อเป็นเครื่องมือให้ชาวต่างชาติสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินได้ยาวนานสูงสุดถึง 99 ปี (แทนที่จะจำกัดแค่ 30 ปีแบบเดิม) ซึ่งถือเป็นทางเลือกใหม่และทิศทางของกฎหมายในอนาคตที่จะช่วยสร้างความมั่นใจในการถือครองสินทรัพย์ระยะยาวให้แก่นักลงทุนต่างชาติได้มากยิ่งขึ้น

2. การลงทุนผ่านคณะกรรมการส่งเสริมการลงทุน (บีโอไอ) 40 ล้านบาท

สำหรับกลุ่มนักลงทุนที่มีศักยภาพสูง กฎหมายเปิดโอกาสให้ชาวต่างชาติสามารถซื้อและถือกรรมสิทธิ์ในที่ดินได้โดยตรง หากปฏิบัติตามเงื่อนไขการลงทุนที่รัฐบาลกำหนดไว้อย่างเคร่งครัด

เงื่อนไขเงินลงทุน: ต้องนำเงินลงทุนจากต่างประเทศเข้ามาในประเทศไทยไม่ต่ำกว่า 40,000,000 บาท โดยต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 3 ปี
อัปเดตเงื่อนไขล่าสุด: เงินลงทุนดังกล่าวจะต้องดำรงไว้ในสินทรัพย์ที่กำหนดไม่ต่ำกว่า 5 ปี
ประเภทการลงทุนที่อนุญาต: เงินจำนวนนี้ต้องนำไปลงทุนในธุรกิจหรือสินทรัพย์ที่กฎหมายกำหนด เช่น การลงทุนในพันธบัตรรัฐบาลไทย การลงทุนในกองทุนรวมอสังหาริมทรัพย์ หรือการลงทุนในกิจการที่ได้รับการส่งเสริมจากบีโอไอ
สิทธิการครอบครองที่ดิน: เมื่อผ่านเกณฑ์และได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย ชาวต่างชาติจะได้รับสิทธิให้ซื้อที่ดินเพื่อใช้เป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ (หรือ 400 ตารางวา) ขอย้ำเงื่อนไขอัปเดตให้ชัดเจนว่า ที่ดินขนาดไม่เกิน 1 ไร่ที่ได้สิทธิมานั้น ต้องใช้เพื่อ “การอยู่อาศัย” เท่านั้น ห้ามนำไปใช้ผิดวัตถุประสงค์อื่นโดยเด็ดขาด
ข้อจำกัดเชิงพื้นที่: ที่ดินดังกล่าวจะต้องตั้งอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร เขตเมืองพัทยา เขตเทศบาล หรือทำเลที่กำหนดให้เป็นเขตที่อยู่อาศัยตามกฎหมายว่าด้วยผังเมือง (ซึ่งพื้นที่หลายส่วนในจังหวัดภูเก็ตเข้าข่ายเงื่อนไขนี้) หากมีการนำที่ดินไปใช้ผิดวัตถุประสงค์ จะต้องจำหน่ายที่ดินนั้นออกไป

3. การจัดตั้งบริษัทจำกัดของไทย

การตั้งบริษัทจำกัดของไทยเป็นอีกหนึ่งกลยุทธ์ที่กลุ่มนักลงทุนมักใช้เพื่อซื้อที่ดินสำหรับพัฒนาโครงการ หรือเพื่อประกอบธุรกิจควบคู่ไปกับการถือครองที่ดิน

สัดส่วนการถือหุ้นตามกฎหมาย: บริษัทที่จะสามารถถือครองที่ดินได้ จะต้องมีสถานะเป็นนิติบุคคลไทย โดยต้องมีคนไทยถือหุ้นไม่น้อยกว่า 51% ของทุนจดทะเบียน และชาวต่างชาติถือหุ้นได้สูงสุดไม่เกิน 49%
การบริหารจัดการอำนาจควบคุม: แม้ชาวต่างชาติจะถือหุ้นน้อยกว่า แต่ในทางปฏิบัติทางธุรกิจ มักจะมีการใช้โครงสร้าง “หุ้นบุริมสิทธิ” เพื่อให้ผู้ถือหุ้นต่างชาติมีอำนาจในการออกเสียง (โหวต) มากกว่า หรือกำหนดให้ชาวต่างชาติเป็นกรรมการผู้มีอำนาจลงนามแต่เพียงผู้เดียว ทำให้ชาวต่างชาติยังคงมีอำนาจควบคุมการจัดการทรัพย์สินของบริษัทได้อย่างเบ็ดเสร็จ
ข้อควรระวังในการจัดตั้ง: การตั้งบริษัทต้องมีวัตถุประสงค์เพื่อการประกอบธุรกิจอย่างแท้จริง มีการทำบัญชีและเสียภาษีประจำปีอย่างถูกต้อง กรมที่ดินจะมีการตรวจสอบแหล่งที่มาของเงินทุนจากผู้ถือหุ้นคนไทยอย่างเข้มงวด เพื่อป้องกันการใช้ตัวแทนอำพราง ดังนั้นเงินลงทุนในส่วนของคนไทยต้องสามารถพิสูจน์ที่มาที่ไปได้จริง

ข้อควรระวังสูงสุด: ทำไมชาวต่างชาติจึงห้ามใช้ “นอมินี” ซื้อที่ดิน?

หนึ่งในข้อผิดพลาดที่ร้ายแรงที่สุดและมีความเสี่ยงสูงสุดที่มักแนะนำ คือการให้ชาวต่างชาติใช้ชื่อคนไทยเป็น “นอมินี” (ตัวแทนอำพราง) เพื่อซื้อที่ดินแทนตนเอง การกระทำเช่นนี้เป็นการหลีกเลี่ยงกฎหมายที่นอกจากจะทำให้การลงทุนสูญเปล่าแล้ว ยังมีบทลงโทษทางอาญาที่รุนแรง

ความเสี่ยงและบทลงโทษทางกฎหมาย:

ความผิดทางอาญา: การใช้คนไทยถือครองที่ดินแทนชาวต่างชาติ ถือเป็นการกระทำความผิดตามประมวลกฎหมายที่ดินและพระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว ทั้งตัวชาวต่างชาติและคนไทยที่เป็นนอมินี มีโทษจำคุกสูงสุดไม่เกิน 3 ปี หรือปรับไม่เกินสองหมื่นบาท หรือทั้งจำทั้งปรับ (ตามมาตรา 113 แห่งประมวลกฎหมายที่ดิน)
การปราบปรามนอมินีและ “ระเบียบการเนรเทศ พ.ศ. 2569” : รัฐบาลได้บังคับใช้ระเบียบสำนักนายกรัฐมนตรี ว่าด้วยการเนรเทศคนต่างด้าวที่กระทำผิดกฎหมาย ควบคู่ไปกับการกวาดล้างกลุ่มทุนต่างชาติที่ใช้คนไทยเป็น “นอมินี” ถือครองที่ดินอย่างเด็ดขาด โดยมีกรณีตัวอย่างล่าสุดคือการอายัดที่ดินจำนวน 126 ไร่ ที่เกาะลันตาเมื่อเร็วๆ นี้ จึงขอเตือนอย่างเด็ดขาดว่า การตั้งบริษัทไทยต้องประกอบธุรกิจจริง และผู้ถือหุ้นชาวไทยต้องชำระเงินจริง หากใช้นอมินี ทรัพย์สินอาจโดนยึด และชาวต่างชาติผู้กระทำผิดจะถูกสั่งเนรเทศออกนอกประเทศได้ทันที
การถูกบังคับขายที่ดิน: หากอธิบดีกรมที่ดินตรวจสอบพบว่ามีการถือครองแทนกัน ศาลจะมีคำสั่งให้ต้องจำหน่ายที่ดินแปลงนั้นออกไปภายในเวลาที่กำหนด หากไม่ดำเนินการ อธิบดีกรมที่ดินมีอำนาจสั่งขายทอดตลาดได้ทันที ซึ่งมักจะทำให้ผู้ซื้อขาดทุนมหาศาล
ความเสี่ยงจากการถูกหักหลัง: ในทางกฎหมาย ผู้ที่มีชื่อหลังโฉนดคือเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่แท้จริง นอมินีที่เป็นคนไทยมีสิทธิโดยชอบธรรมที่จะนำ ที่ดินภูเก็ต แปลงนั้นไปขาย จำนอง หรือโอนให้บุคคลอื่นโดยไม่ต้องขออนุญาตจากชาวต่างชาติ และหากคนไทยคนนั้นเสียชีวิต ที่ดินก็จะตกทอดไปยังทายาทของคนไทยทันที

การลงทุนอสังหาริมทรัพย์ระดับพรีเมียม ควรตั้งอยู่บนพื้นฐานของความโปร่งใส การใช้โครงสร้างทางกฎหมายที่ถูกต้องอย่าง ลีสโฮลด์ หรือ การตั้งบริษัทที่ประกอบกิจการจริง จะช่วยปกป้องความมั่งคั่งของท่านได้อย่างยั่งยืนและปราศจากความกังวล

กรณีศึกษา: ชาวต่างชาติแต่งงานกับคนไทย สามารถซื้อบ้านและที่ดินภูเก็ตได้หรือไม่?

อีกหนึ่งคำถามยอดฮิตสำหรับครอบครัวข้ามชาติคือ หากชาวต่างชาติจดทะเบียนสมรสกับชาวไทย จะสามารถซื้อที่ดินสร้างครอบครัวในภูเก็ตได้หรือไม่ คำตอบคือ ทำได้ แต่ที่ดินนั้นจะต้องเป็นสิทธิของคนไทยแต่เพียงผู้เดียว

ตามระเบียบของกรมที่ดิน คู่สมรสชาวไทยสามารถซื้อที่ดินได้ แต่กฎหมายต้องป้องกันไม่ให้ชาวต่างชาติมีส่วนในกรรมสิทธิ์นั้นผ่านสิทธิของความเป็นคู่สมรส (สินสมรส) ดังนั้นในวันจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ ณ สำนักงานที่ดิน คู่สมรสทั้งสองฝ่ายจะต้องดำเนินการดังนี้:

การลงนามในหนังสือรับรองร่วมกัน: ทั้งชาวต่างชาติและคนไทยต้องไปปรากฏตัวต่อหน้าเจ้าพนักงานที่ดิน เพื่อเซ็นเอกสารรับรองอย่างเป็นทางการว่า เงินทั้งหมดที่นำมาซื้อ ที่ดินภูเก็ต แปลงนี้ เป็น “สินส่วนตัว” ของคู่สมรสชาวไทยแต่เพียงผู้เดียว ไม่ใช่เงินที่เป็นสินสมรส
สถานะของที่ดินหลังการซื้อ: เมื่อดำเนินการตามขั้นตอนข้างต้นแล้ว ที่ดินแปลงดังกล่าวจะถือเป็นสินส่วนตัวของคู่สมรสชาวไทย หากในอนาคตเกิดการหย่าร้าง ที่ดินแปลงนี้จะไม่ถูกนำมาแบ่งคนละครึ่งตามหลักสินสมรส แต่จะตกเป็นของคนไทยแต่เพียงผู้เดียว
ทางออกเพื่อความมั่นคง: เพื่อความสบายใจของคู่สมรสชาวต่างชาติที่ร่วมออกเงินซื้อ คู่สมรสชาวไทยสามารถนำที่ดินแปลงดังกล่าวมาจดทะเบียนสิทธิการเช่า (ลีสโฮลด์) ให้แก่คู่สมรสชาวต่างชาติของตนเองได้ หรือจดทะเบียนสิทธิเก็บกิน เพื่อให้ชาวต่างชาติมีสิทธิอยู่อาศัยในบ้านหลังนั้นได้ตลอดชีวิตแม้จะเกิดการหย่าร้างกันในอนาคตก็ตาม

ทรัพย์ศักยภาพ น่าลงทุน โซนภูเก็ต

ค้นหาทรัพย์น่าลงทุนทั้งหมด

ขั้นตอนและค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ที่กรมที่ดิน

การวางแผนด้านงบประมาณเป็นสิ่งสำคัญอย่างยิ่งสำหรับนักลงทุน การซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยมีต้นทุนแฝงที่เกิดจากภาษีและค่าธรรมเนียมของรัฐ ซึ่งมักจะมีการตกลงกันล่วงหน้าระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายว่าจะรับผิดชอบร่วมกันในสัดส่วนเท่าใด โดยมีรายละเอียดค่าใช้จ่าย ณ วันโอนกรรมสิทธิ์ ดังนี้:

ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์: คิดเป็นอัตรา 2% ของราคาประเมินทุนทรัพย์จากกรมที่ดิน (โดยปกติผู้ซื้อและผู้ขายมักจะตกลงจ่ายกันคนละครึ่ง คือฝ่ายละ 1%)
ภาษีธุรกิจเฉพาะ: คิดในอัตรา 3.3% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) ภาษีนี้จะเรียกเก็บหากผู้ขายครอบครองที่ดินมาไม่ถึง 5 ปี หรือไม่ได้มีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี (มักเป็นความรับผิดชอบของผู้ขาย)
อากรแสตมป์: คิดในอัตรา 0.5% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า) จะเรียกเก็บในกรณีที่การซื้อขายนั้นไม่ต้องเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเท่านั้น จะไม่มีการเก็บซ้ำซ้อน
ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย: กรณีที่ผู้ขายเป็นบุคคลธรรมดา จะคำนวณแบบอัตราก้าวหน้า โดยประเมินจากจำนวนปีที่ถือครองและราคาประเมินของที่ดิน แต่หากผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะคิดในอัตรา 1% ของราคาประเมินหรือราคาซื้อขายจริง (แล้วแต่อย่างใดจะสูงกว่า)

การคำนวณต้นทุนเหล่านี้อย่างแม่นยำ จะช่วยให้นักลงทุนสามารถตั้งราคาซื้อขายและประเมินผลตอบแทนจากการลงทุน (อาร์โอไอ) ได้อย่างมีประสิทธิภาพมากยิ่งขึ้น

ตลาดอสังหาริมทรัพย์ในจังหวัดภูเก็ตยังคงเปิดกว้างและเต็มไปด้วยศักยภาพสำหรับการเติบโตในระยะยาว การทำความเข้าใจข้อกฎหมายอย่างถ่องแท้ ไม่เพียงแต่จะช่วยให้คุณครอบครองทรัพย์สินได้อย่างถูกต้อง แต่ยังเป็นการสร้างเกราะป้องกันความเสี่ยงที่แข็งแกร่งที่สุดให้กับเงินลงทุนของคุณ การมีที่ปรึกษาทางกฎหมายและผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์ที่เชื่อถือได้คอยดูแลในทุกขั้นตอน ตั้งแต่การตรวจสอบสถานะที่ดิน ไปจนถึงการร่างสัญญาและการโอนกรรมสิทธิ์ จึงเป็นการลงทุนที่คุ้มค่าและนำมาซึ่งความสบายใจอย่างแท้จริง

แหล่งข้อมูลอ้างอิง:

ประมวลกฎหมายที่ดิน
ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์
พระราชบัญญัติประกอบธุรกิจของคนต่างด้าว
ประกาศและระเบียบปฏิบัติจากกรมที่ดิน

หากคุณกำลังมองหาตัวแทนอสังหาริมทรัพย์ที่ให้บริการอย่างครบวงจร เราพร้อมเป็นผู้ช่วยในการดูแลการลงทุนของคุณให้เป็นไปอย่างราบรื่น

บริการของเราครอบคลุม:

ทุกบริการที่เกี่ยวข้องกับ นิติกรรม การทำสัญญา และการประเมินราคาทรัพย์ จะได้รับการดูแล แนะนำ และดำเนินการโดยทีมงานผู้เชี่ยวชาญเฉพาะทางและทีมกฎหมายมืออาชีพจาก บริษัทบริหารสินทรัพย์ ในฐานะพันธมิตรโดยตรงของเรา

คุณจึงมั่นใจได้ว่าทุกธุรกรรมผ่าน KS MyHome จะถูกต้องตามกฎหมาย โปร่งใส ปลอดภัย และราบรื่นในทุกขั้นตอน

ช่องทางการติดต่อ:

📞 โทรศัพท์: 064-169-8979 (คุณเบียร์)
💬 LINE ID: @ksmyhome
📧 Email: info@ksmyhome.com

⚠️ ข้อจำกัดความรับผิดชอบ (Disclaimer):

บทความนี้จัดทำขึ้นเพื่อวัตถุประสงค์ในการให้ความรู้และเป็นข้อมูลเบื้องต้นสำหรับการศึกษาเท่านั้น มิใช่คำแนะนำทางการเงินหรือข้อเสนอแนะทางกฎหมายโดยตรง การลงทุนมีความเสี่ยง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและประเมินความเสี่ยงด้วยตนเอง

เนื่องจากข้อมูลราคา ผังเมือง หรือข้อกำหนดทางกฎหมาย อาจมีการเปลี่ยนแปลงตามกาลเวลาและระเบียบของทางราชการ ผู้สนใจควรตรวจสอบข้อมูลล่าสุดกับหน่วยงานที่เกี่ยวข้อง (เช่น กรมที่ดิน หรือ สำนักงานเขต) ก่อนทำการตัดสินใจ ทั้งนี้ ทางเว็บไซต์ขอสงวนสิทธิ์ในการรับผิดชอบต่อความเสียหายใดๆ ที่อาจเกิดขึ้นจากการนำข้อมูลในบทความนี้ไปใช้อ้างอิง