สรุปประเด็นสำคัญ
-
ภ.ง.ด.90 คือกุญแจสำคัญ: เอกสารภาษีที่ช่วยยืนยันรายได้ทดแทนสลิปเงินเดือน สร้างความน่าเชื่อถือให้ฟรีแลนซ์กู้ซื้ออสังหาฯ ได้วงเงินสูงขึ้น
-
ทำเลทองคอนโดขอนแก่นปี 2569: โซนใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่นเติบโตสูง โดดเด่นด้วยคอนโดแนว Campus Living และ Pet-Friendly ที่ตอบโจทย์การทำงานอยู่บ้าน
-
จังหวะทองของการยื่นกู้: ตลาดอสังหาฯ แข่งขันสูง โปรโมชันคึกคัก อาชีพอิสระซื้อคอนโดที่เตรียมภาษีและเดินบัญชีสม่ำเสมอมีโอกาสคว้าสิทธิพิเศษจากธนาคารได้ง่ายขึ้น
-
เตรียมเอกสารให้เป๊ะ: ต้องรู้ประเภทรายได้ หักค่าใช้จ่ายให้ถูกต้องตามกฎหมาย และเก็บ 50 ทวิ ครบถ้วน เพื่อให้ธนาคารอนุมัติผ่านฉลุย
ภ.ง.ด.90 คืออะไร? ทำไมสำคัญมากสำหรับการกู้บ้านของอาชีพอิสระ
ภ.ง.ด.90 คือ แบบแสดงรายการภาษีเงินได้บุคคลธรรมดาประจำปี สำหรับผู้ที่มีรายได้จากแหล่งอื่นนอกเหนือจากเงินเดือนประจำ (เช่น ฟรีแลนซ์ พ่อค้าแม่ค้า ธุรกิจส่วนตัว) ซึ่งถือเป็นเอกสารรับรองรายได้ตามกฎหมายที่สำคัญที่สุด ที่ธนาคารใช้แทนสลิปเงินเดือนเพื่อประเมินศักยภาพและอนุมัติสินเชื่อที่อยู่อาศัย
สำหรับกลุ่มอาชีพอิสระที่ไร้สวัสดิการพนักงานประจำ การมีหลักฐานทางภาษีที่ถูกต้องและต่อเนื่อง ถือเป็นการสร้างความน่าเชื่อถือทางการเงินระดับสูงสุดในสายตาของสถาบันการเงิน ทำให้เจ้าหน้าที่สามารถวิเคราะห์รายรับรายจ่ายสุทธิได้อย่างแม่นยำ และนำไปสู่การอนุมัติวงเงินที่สูงขึ้น
ภ.ง.ด.90 ต่างจาก ภ.ง.ด.91 อย่างไร?
หลายคนมักสับสนระหว่างเอกสารภาษีสองประเภทนี้ เพื่อให้เห็นภาพที่ชัดเจนที่สุด ลองพิจารณาความแตกต่างตามประเภทของรายได้ ดังตารางด้านล่างนี้
| ประเภทของรายได้ตลอดทั้งปี | แบบแสดงรายการภาษีที่ต้องใช้ | กลุ่มอาชีพที่เกี่ยวข้อง |
| รายได้จากเงินเดือนประจำเพียงอย่างเดียว (มาตรา 40(1)) | ภ.ง.ด.91 | พนักงานบริษัท ข้าราชการ ลูกจ้างประจำ |
| มีเงินได้ประเภทอื่นนอกจาก 40(1) หรือมีเงินได้หลายประเภทปนกัน (มาตรา 40(2) ถึง 40(8)) | ภ.ง.ด.90 | ฟรีแลนซ์ ผู้รับเหมา เจ้าของกิจการ สถาปนิก แพทย์คลินิก (หมายเหตุสำคัญ: สถาปนิกและแพทย์คลินิก จัดเป็นเงินได้มาตรา 40(6) วิชาชีพอิสระ ไม่ใช่มาตรา 40(2) ทั่วไป ซึ่งมีผลโดยตรงต่ออัตราการหักค่าใช้จ่าย) |
| มีทั้งเงินเดือนประจำ และรายได้จากช่องทางอื่นร่วมด้วย | ภ.ง.ด.90 | พนักงานประจำที่รับงานอิสระเสริม หรือขายของนอกเวลา |
“กำลังมองหาที่ดินโซนนี้อยู่ใช่ไหม? คลิกดูรายการทรัพย์แนะนำในขอนแก่น”
ขั้นตอนแบบละเอียด: ทริควางแผนยื่น ภ.ง.ด.90 สำหรับฟรีแลนซ์ ให้กู้ผ่านฉลุย
การเตรียมตัวที่ดีคือหัวใจสำคัญของการขอสินเชื่ออสังหาริมทรัพย์ โดยเฉพาะในปี 2569 ที่สถาบันการเงินมีเกณฑ์การพิจารณาความเสี่ยงที่เข้มงวดขึ้น ต่อไปนี้คือขั้นตอนการเตรียมเอกสารภาษีเพื่อมัดใจเจ้าหน้าที่สินเชื่อ
1. รวบรวมเอกสาร 50 ทวิ และทำบัญชีรายรับ-รายจ่ายรายเดือน
หนังสือรับรองการหักภาษี ณ ที่จ่าย (แบบ ภ.ง.ด.50 ทวิ) คือเอกสารที่ผู้จ่ายเงินได้มีหน้าที่ออกให้ผู้ถูกหักภาษี ตามมาตรา 50 ทวิ และมาตรา 3 เตรส แห่งประมวลรัษฎากร เป็นหลักฐานยืนยันว่ามีรายได้เกิดขึ้นจริงและมีแหล่งที่มาตรวจสอบได้ สิ่งที่ฟรีแลนซ์ต้องทำอย่างเคร่งครัดมีดังนี้:
-
จัดเก็บ 50 ทวิ ทุกใบ: ไม่ว่ายอดเงินจะน้อยแค่ไหน ให้เก็บรวบรวมไว้ทั้งหมด จัดแฟ้มแยกตามเดือนให้เป็นระเบียบ
-
จัดทำรายการเดินบัญชีให้สอดคล้อง: เงินที่โอนเข้าบัญชีธนาคาร (รายการเดินบัญชี) ต้องมียอดตรงกับเอกสาร 50 ทวิ เสมอ
-
ทำรายการตรวจสอบบัญชีรายเดือน: จดบันทึกรายรับและรายจ่ายประจำเดือนอย่างละเอียด เพื่อให้ทราบกระแสเงินสดสุทธิของตนเอง ซึ่งจะช่วยให้คำนวณความสามารถในการผ่อนชำระต่อเดือนได้แม่นยำขึ้น
2. เทคนิคหักค่าใช้จ่าย: แบบเหมาจ่าย เทียบกับ ตามจริง แบบไหนแบงก์ชอบกว่ากัน?
เมื่อต้องกรอกข้อมูลภาษี คุณจะต้องเลือกวิธีการหักค่าใช้จ่าย ซึ่งแต่ละวิธีมีผลต่อมุมมองของธนาคารที่แตกต่างกัน
-
การหักค่าใช้จ่ายแบบเหมาจ่าย: อัตราค่าใช้จ่ายเหมาจ่ายไม่ได้เป็นร้อยละ 60 เท่ากันทุกประเภทเงินได้ แต่กำหนดแยกตามประเภทเงินได้ตามพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502 ตัวอย่างเช่น สำหรับฟรีแลนซ์ส่วนใหญ่ที่รับงานเขียน งานออกแบบ รับจ้างทั่วไป (เงินได้มาตรา 40(2)) อัตราเหมาจ่ายคือร้อยละ 50 (รวมกันไม่เกิน 100,000 บาท) ส่วนวิชาชีพอิสระอย่างสถาปนิกหรือวิศวกร (มาตรา 40(6)) จะหักเหมาได้ร้อยละ 30 (ยกเว้นประกอบโรคศิลปะหักได้ร้อยละ 60) และการรับเหมา (มาตรา 40(7)) หักได้ร้อยละ 60 ดังนั้นการรู้ประเภทรายได้ที่ถูกต้องจะทำให้ธนาคารประเมินรายได้สุทธิได้อย่างถูกต้องแม่นยำ
-
การหักค่าใช้จ่ายตามความจริง: ผู้มีเงินได้จะเลือกหักค่าใช้จ่ายตามจริงได้ก็ต่อเมื่อมีหลักฐานพิสูจน์ต่อเจ้าพนักงานประเมินได้ว่ามีค่าใช้จ่ายมากกว่าอัตราเหมา หากหลักฐานปรากฏว่ารายจ่ายที่หักได้น้อยกว่าอัตราเหมา ก็ถือว่าหักได้เพียงเท่าหลักฐานนั้น ดังนั้นควรพิจารณาเลือกวิธีที่สะท้อนรายได้สุทธิที่ดีที่สุดตามความเป็นจริง
3. วิธียื่น ภ.ง.ด.90 ออนไลน์ผ่านเว็บไซต์กรมสรรพากร (อัปเดตล่าสุด)
การยื่นภาษีออนไลน์ในปัจจุบันทำได้ง่ายและสะดวกรวดเร็ว โดยมีขั้นตอนหลักที่ต้องใส่ใจดังนี้:
-
เข้าสู่เว็บไซต์อย่างเป็นทางการของกรมสรรพากร แล้วเลือกเมนู ยื่นแบบออนไลน์
-
เข้าสู่ระบบด้วยรหัสผ่านส่วนตัว จากนั้นเลือกประเภท ภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา และคลิกที่ ภ.ง.ด.90/91
-
กรอกข้อมูลส่วนตัวให้ครบถ้วน และในหน้า เลือกเงินได้ ให้ทำเครื่องหมายในช่องรายได้ตามมาตราที่ตรงกับอาชีพของคุณ (เช่น มาตรา 40(2) สำหรับค่าจ้างทั่วไป)
-
กรอกตัวเลขรายได้รวมและภาษีหัก ณ ที่จ่ายตามเอกสาร 50 ทวิ ระบบจะคำนวณยอดภาษีที่ต้องชำระหรือยอดขอคืนให้อัตโนมัติ จากนั้นให้กด ยืนยันการยื่นแบบ และเก็บรหัสอ้างอิงพร้อมสั่งพิมพ์เอกสารเพื่อใช้ประกอบการกู้บ้าน
ข้อควรรู้เพิ่มเติม: ฟรีแลนซ์ที่มีเงินได้มาตรา 40(5), 40(6), 40(7) และ 40(8) ยังมีภาระต้องยื่นแบบ ภ.ง.ด.94 (ยื่นกลางปี ภายในเดือนกันยายน สำหรับรายได้เดือน มกราคม ถึง มิถุนายน) ตามมาตรา 56 ทวิ แห่งประมวลรัษฎากร ซึ่งเป็นภาระภาษีที่สำคัญที่ช่วยยืนยันความสม่ำเสมอของรายได้ต่อธนาคาร
เจาะทำเล “คอนโดขอนแก่น” ตรงไหนน่าซื้อลงทุนและอยู่เองสำหรับฟรีแลนซ์?
ขอนแก่นคือศูนย์กลางความเจริญของภาคตะวันออกเฉียงเหนือที่มีการเติบโตของเมืองอย่างต่อเนื่อง การเลือกทำเล คอนโดขอนแก่น ให้ตอบโจทย์ทั้งการใช้ชีวิตแบบยืดหยุ่นของอาชีพอิสระ และศักยภาพในการปล่อยเช่าระยะยาว ถือเป็นการลงทุนที่คุ้มค่า ทำเลที่น่าจับตามองที่สุดแบ่งออกเป็นสองโซนหลัก ดังนี้
เทรนด์คอนโดขอนแก่นเติบโต รับไลฟ์สไตล์ Campus Living & Pet-Friendly
ปัจจุบันโซนรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น (เช่น โซนโนนม่วง, กังสดาล) มีโครงการคอนโด Low-rise เกิดใหม่จำนวนมาก ที่มีพื้นที่ Co-working space และรองรับการเลี้ยงสัตว์ (Pet-Friendly) ซึ่งตอบโจทย์อาชีพฟรีแลนซ์ที่ต้องการสภาพแวดล้อมที่เอื้อต่อการทำงานที่บ้านเป็นอย่างมาก
เปรียบเทียบทำเล: คอนโดใกล้มหาวิทยาลัยขอนแก่น (มข.) เทียบกับ คอนโดใจกลางเมือง
| ปัจจัยการพิจารณา | โซนรอบมหาวิทยาลัยขอนแก่น (กังสดาล / หลังมอ) | โซนใจกลางเมือง (ย่านเซ็นทรัลขอนแก่น / ถนนศรีจันทร์) |
| รูปแบบการใช้ชีวิต | คึกคัก มีชีวิตชีวาตลอดวัน ร้านอาหารและร้านกาแฟเปิดดึก เหมาะกับฟรีแลนซ์ที่ทำงานกลางคืน | สะดวกสบาย หรูหรา เชื่อมต่อแหล่งธุรกิจ โรงพยาบาลชั้นนำ และศูนย์การค้าขนาดใหญ่ |
| ศักยภาพการลงทุน | ความต้องการเช่าสูงมากจากนักศึกษาและบุคลากรทางการแพทย์ ว่างไม่นาน | จับกลุ่มคนทำงาน ผู้บริหาร และชาวต่างชาติ ได้อัตราค่าเช่าที่สูงกว่า |
| ราคาเฉลี่ยโดยประมาณ | 1,500,000 – 2,200,000 บาท (ขนาด 28 – 30 ตารางเมตร) | 2,000,000 – 3,500,000 บาท (ขนาด 30 – 35 ตารางเมตร) |
| สิ่งอำนวยความสะดวก | ร้านสะดวกซื้อ สวนสาธารณะรอบบึงสีฐาน ระบบขนส่งมวลชนภายในมหาวิทยาลัย | ห้างสรรพสินค้า สถานีรถไฟความเร็วสูง (โครงการในอนาคต) และร้านอาหารระดับพรีเมียม |
บรรยากาศการซื้อขายคึกคัก
จากงาน “มหกรรมบ้านและคอนโดขอนแก่น 2026” ในเดือนตุลาคม 2569 สะท้อนให้เห็นว่าตลาดอสังหาฯ ในพื้นที่ยังคงขยายตัวอย่างต่อเนื่องและมีโปรโมชั่นแข่งขันกันสูง จึงเป็นจังหวะทองสำหรับฟรีแลนซ์ที่มีฐานข้อมูลภาษี (ภ.ง.ด.90) พร้อม ยื่นกู้เพื่อรับสิทธิพิเศษจากงาน
อัปเดตปี 2569: สินเชื่อบ้านธนาคารไหน ปล่อยกู้ฟรีแลนซ์ง่ายที่สุด?
สถาบันการเงินแต่ละแห่งมีนโยบายสนับสนุนกลุ่มอาชีพอิสระที่แตกต่างกัน จากข้อมูลล่าสุดในปี 2569 ธนาคารที่เปิดกว้างและมีแคมเปญรองรับผู้ไม่มีสลิปเงินเดือนอย่างโดดเด่น ได้แก่:
-
ธนาคารอาคารสงเคราะห์: ยืนหนึ่งเรื่องการสานฝันคนอยากมีบ้าน มีโครงการเฉพาะสำหรับอาชีพอิสระที่สามารถเปิดบัญชีเงินฝากเพื่อสร้างประวัติการเงินร่วมกับธนาคารเป็นเวลา 9 ถึง 12 เดือน จากนั้นสามารถใช้สิทธิ์ยื่นกู้ได้ด้วยอัตราดอกเบี้ยที่เข้าถึงง่าย
-
ธนาคารออมสิน: โดดเด่นด้วยสินเชื่อที่เข้าใจบริบทของพ่อค้าแม่ค้าและฟรีแลนซ์ โดยจะพิจารณาจากเอกสารแสดงรายได้ ภ.ง.ด.90 ย้อนหลัง 1 ถึง 2 ปี ควบคู่กับรายการเดินบัญชีอย่างสม่ำเสมอ
-
ธนาคารกสิกรไทย: เหมาะสำหรับฟรีแลนซ์ที่มีรายได้ค่อนข้างสูงและมีการเดินบัญชีผ่านระบบของธนาคารเป็นประจำ มีระบบประเมินความเสี่ยงที่ทันสมัย อนุมัติไวหากมีหลักฐานภาษีครบถ้วนสมบูรณ์
-
ธนาคารไทยพาณิชย์: เน้นกลุ่มเจ้าของกิจการขนาดเล็กและผู้ประกอบวิชาชีพอิสระที่มีการวางแผนภาษีอย่างเป็นระบบ ให้อัตราวงเงินประเมินค่อนข้างสูงสำหรับทรัพย์สินในทำเลศักยภาพ
ทรัพย์ศักยภาพ น่าลงทุน โซนขอนแก่น
คำถามที่พบบ่อย: อาชีพอิสระซื้อคอนโดขอนแก่น
ฟรีแลนซ์กู้คอนโดร่วมกับพนักงานประจำได้ไหม?
ทำได้และแนะนำอย่างยิ่ง การยื่นกู้ร่วมกับบุคคลในครอบครัวหรือคู่สมรสที่เป็นพนักงานประจำและมีสลิปเงินเดือน จะช่วยเพิ่มความน่าเชื่อถือให้กับฐานรายได้รวม ลดความเสี่ยงในมุมมองของธนาคาร และทำให้โอกาสผ่านการอนุมัติพุ่งสูงขึ้นอย่างก้าวกระโดด
ไม่มีสลิปเงินเดือน กู้ซื้อคอนโดขอนแก่นได้จริงหรือ?
ได้จริงอย่างแน่นอน ธนาคารไม่ได้ต้องการเพียงแค่กระดาษสลิปเงินเดือน แต่ต้องการหลักฐานที่พิสูจน์รายได้ที่มั่นคง การที่คุณมีเอกสาร ภ.ง.ด.90 แบบแสดงรายการภาษีประจำปี พร้อมหลักฐานการรับเงิน 50 ทวิ และรายการเดินบัญชีย้อนหลังที่สม่ำเสมอ ล้วนเป็นเครื่องยืนยันความสามารถทางการเงินที่มีน้ำหนักเทียบเท่าหรืออาจจะดีกว่าสลิปเงินเดือนในบางกรณีเสียด้วยซ้ำ
แหล่งอ้างอิง:
- ประมวลรัษฎากร มาตรา 40, มาตรา 50 ทวิ, มาตรา 3 เตรส, มาตรา 56 ทวิ และพระราชกฤษฎีกา (ฉบับที่ 11) พ.ศ. 2502
-
ธนาคารแห่งประเทศไทย
-
รายงานภาพรวมตลาดอสังหาริมทรัพย์ภาคตะวันออกเฉียงเหนือ, ศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์
KS MyHome (เคเอส มายโฮม)
คือแพลตฟอร์มศูนย์รวมข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ครบวงจรที่เชื่อมโยงผู้ซื้อ ผู้ขาย และนักลงทุนทั่วไทย เราคัดกรองทรัพย์คุณภาพอย่างโปร่งใส พร้อมเจาะลึกบทวิเคราะห์ ทิศทางตลาด และข้อกฎหมาย เพื่อช่วยให้คุณประเมินมูลค่าและตัดสินใจลงทุนได้อย่างแม่นยำและมั่นใจ
บทความเกี่ยวข้อง
